Неплановое строительство в Испании 2026: закон, защищающий ваш депозит

С 1 января 2016 года каждый испанский застройщик, получающий поэтапные платежи от покупателя до физической доставки, должен:

1. Держать средства поэтапных платежей на отдельном эскроу-счете (cuenta especial), никогда не на операционном счете застройщика.
2. Заключить aval bancario (банковскую гарантию) или страховой полис с лицензированной страховой компанией, который покрывает 100% поэтапных платежей плюс установленные законом проценты.
3. Передать гарантийные документы покупателю при подписании контракта, не позднее первого этапного платежа.
4. Сохранять действительность гарантии до тех пор, пока имущество не будет доставлено с лицензией на первое проживание (LPO или licencia de primera ocupación).

Что покупатель проверяет перед подписанием

Чек-лист должной проверки покупателя на этапе бронирования и подписания контракта:

Пункт	Что проверить	На чём настаивать
Эскроу-счёт IBAN	Указано в договоре бронирования	IBAN должен быть отдельным отдельным аккаунтом, а не действующим IBAN разработчика
Документ Aval bancario	Копия предоставлена при подписании контракта	Оригинал подписан отделением испанского банка, дата выдачи в течение 30 дней
Идентификация банка гаранта	Названо в авале	Узнаваемый испанский банк (Sabadell, BBVA, Santander, CaixaBank); Избегайте неизвестных небольших региональных кредиторов
Объем покрытия	Заявлено в авале	100% от ваших поэтапных платежей плюс 6% обязательных процентов
Гарантия действительности	Срок годности в авале	Необходимо продлить срок как минимум на 3 месяца после обещанной даты передачи
Альтернатива страховому полису	Указанный номер полиса, идентификация страховщика	Страховщик должен быть включён в список лицензированных страховщиков Министерства экономики

Без действующего страхового полиса, соответствующего всем шести контрольным пунктам, отказывайтесь делать поэтапные платежи сверх залога за бронирование.

Что произойдёт, если разработчик рухнет

Лучший случай: застройщик пропускает этап (фундамент, конструкция, крыша) более чем на 60 дней без уважительной причины. Покупатель или его юрист уведомляет застройщика письменно (burofax), предоставляя 30-дневное уведомление о вылечении. Если лекарства нет, покупатель расторгает договор, ссылаясь на Закон 20/2015, и требует полного возврата депозита от поручителя.

В худшем случае: заработчик подает на несостоятельность (concurso de acreedores). Администратор по несостоятельности наследует обязательства застройщика. Aval bancario или страховой полис действует независимо от банкротства: поручитель выплачивает покупателю напрямую, с соблюдением условий полиса. Сроки возврата обычно проходят через 30-90 дней после официального требования.

Дело о мошенничестве: редкое, но случалось. Разработчик никогда не публикует действительную оценку, покупатель всё равно платит поэтапные платежи, разработчик исчезает. Возмещение через испанские суды возможно, но медленно (12-36 месяцев), и успех зависит от отслеживания активов. Профилактика: проверьте авал при подписании.

Хронология типичной покупки вне плана

• Месяц 0: подписать контракт на бронирование (от €3,000 до €6,000 невозвратный депозит от застройщика, возврат в случае неуспешной проверки).
• Месяц 1: подписать договор покупки с застройщиком + проверить доставку aval bancario. Платите первый этап оплаты (обычно 10% от стоимости покупки).
• Месяц 3-5: Завершённый этап основания, оплата второй этап оплаты (10%).
• Месяц 8-12: фаза конструкции и крыши, оплата дополнительных траншей (10-15% каждая).
• Месяц 12-20: Отделка интерьера, последние этапы.
• Месяц 18-24: Лицензия на первое проживание (LPO), выдаваемая муниципалитетом, застройщик уведомляет покупателя о готовом к оформлении права собственности.
• Месяц 18-26: назначение нотариусом; оплачен остаток; Ключи доставлены.

Стандартные предупреждения разработчиков

Aval доставил «в течение следующих 30 дней» вместо подписания контракта. Отказаться. Закон требует его при первом платеже.

Поэтапные платежи на собственный операционный счет застройщика, а не на отдельный cuenta especial. Отказаться. Закон требует раздельного проживания.

Aval выпущен неизвестным небольшим банком. Проверьте, что банк включён в список зарегистрированных учреждений Банка Испании. Избегайте гарантов, находящихся вне радаров.

Дата истечения Aval точно совпадает с обещанной датой передачи. Настаивайте на 3-месячном буфере после передачи, чтобы ни одна квитанция не оставила вас без покрытия.

Застройщик предлагает «личную гарантию» от директора компании вместо aval bancario. Не соответствует закону. Откажитесь.

Застройщик предлагает удержание ипотеки вместо авалирования. Не соответствует закону для поэтапных платежей до снятия ипотеки. Отказаться от платежей до ипотеки.

Инвентаризация Wesna: доступность вне плана

По состоянию на 2026 год Wesna полностью ориентирована на перепродажу (все наши объекты – это объекты вторичного рынка с уже заполненными объектами). Покупатели, желающие получить запасы вне плана, работают с нами через нашу сеть контактов с застройщиками. Если это для вас важно, спросите нас о текущих фазах непланирования в вашем целевом городе. Тем временем наш текущий ассортимент перепродажи:

• Каталог Torrevieja (115 объявлений)
• Лос Алькасарес (63)
• Pilar de la Horadada (60)
• Сьюдад-Кесада (25) – активный коридор с большим количеством внеплановых районов

FAQ

Применяется ли aval к моему депозиту за бронирование или только к более поздним платежам? Только после подписания договора купли-продажи – только поэтапные платежи. Депозиты при резервировании обычно не подпадают под защиту Закона 20/2015. Вот почему депозиты за бронирование малы (€3,000–€6,000) по сравнению с поэтапными платежами.

А что если я заплачу в иностранной валюте? Конвертируйте в евро по курсу на дату оплаты. Авал покрывает сумму евро, полученную разработчиком, а не сумму исходной валюты, которую вы заплатили.

Могу ли я претендовать на проценты за отсроченные возвраты? Да. Закон 20/2015 предусматривает выплату 6% по возврату депозитов, рассчитываемых с даты официального запроса возврата покупателем до даты оплаты поручителем.

В чём разница между aval bancario и caución póliza? Обе гарантии соответствуют закону. Aval bancario выпускается банком; Caución Póliza выдаётся лицензированной страховой компанией. Aval bancario – более распространённая форма на рынке внестроенных домов Коста-Бланки в 2026 году.

Стоит ли мне нанять адвоката для неплановой проверки? Да. Оф-планы связаны с большим числом условий контракта и большими бумажными рисками, чем перепродажа. Выделите бюджет от €1 800 до € 2 800 для проверки контракта с застройщиком, проверки авала и координации передачи нотариуса.

Следующие шаги

Рассматриваете возможность приобрести испанскую недвижимость вне плана? Связь с Весной для направления юриста, рабочего процесса проверки средних работ и рекомендаций по внеплановой фазе в вашем целевом городе. Мы работаем на английском, русском, украинском и испанском языках.

Связано: Contrato de arras 2026, 12-шаговый чек-лист покупки для нерезидентов, New building vs resale 2026.