Новое строительство (Obra Nueva) против перепродажи 2026: плюсы, ловушки, налоги

Размерность	Новое здание (obra nueva)	Перепродажа (segunda mano)
Налог с продаж	10% IVA + 1,5% AJD	10% ITP (Муниципалитет Валенсиана)
Нотариус + Регистрационные сборы	€900-€1,500	€800-€1,300
Предложение по временной шкале → ключи	18-24 месяца (вне плана) или 1-3 месяца (завершено)	6-10 недель
Платежи на этапе депозита	20-30% во время строительства, охраняется aval bancario	Только контракт с 10% Arras
Гарантия	10 лет по конструкции, 3 года завершения, дефекты за 1 год	Только скрытый дефект на 3 года
Кухня + выбор отделки	Да, на этапе вне плана	Нет
Коммунальные сборы при передаче	Установка разработчиком	Установка по сообществу
Коммунальные подключения	Включено в пакет разработчиков	Ответственность покупателя
Обстановка	Редко включается	Иногда включают

Налог при подписании

Новостройка (obra nueva, первая передача): 10% IVA с цены покупки плюс 1,5% AJD (Actos Jurídicos Documentados, нотариальный налог на акт). Общая налоговая нагрузка с продаж: 11,5%.

Перепродажа (segunda mano): 10% ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) в Comunidad Valenciana. В Мурсии ITP составляет 8%. В Андалусии – 7%. В Мадриде – 6%.

Ни IVA, ни ITP не подлежат франшизе частным покупателям. Оба варианта – это транзакционные издержки, которые покидают счёт покупателя навсегда.

Хронология: на что вы на самом деле подписываетесь

Новое строительство вне плана: 18-24 месяца с момента бронирования до передачи ключа. Некоторые этапы длятся до 26-30 месяцев, если застройщик столкнётся с задержками с муниципальными лицензиями или проблемами с поставками. Платежи проходят поэтапно: депозит при подписании контракта (3 000–6 000 евро), 20-30% на этапе основания, дополнительные транши на конструкции и крыше, остаток при передаче.

Завершено новое строительство (llave en mano): 1-3 месяца от бронирования до ключей. Разработчик уже закончил. Такой же налоговый режим, как и оф-план; Другая временная линия.

Перепродажа: 6-10 недель от контракта Arras до нотариуса. Самый быстрый вариант на испанском рынке.

Защита депозитов во время строительства

Начиная с Закона 20/2015, каждый испанский застройщик, получающий внеплановые платежи, должен оформить aval bancario (банковскую гарантию) или контракт с лицензированной страховой компанией. Это означает: если застройщик обанкротится или не выполнит свои обязательства, ваши поэтапные платежи возвращаются поручителем в течение определённого срока.

Важные проверки перед подписанием резервирования вне плана:

• Ссылки на страховые полисы Aval bancario или страховые полисы, указанные в контракте
• Идентифицируемый поручитель (конкретное отделение банка или страховая компания)
• Суммы гарантий, соответствующие вашему общему поэтапному платежу
• Гарантия действует на 3 месяца после обещанной даты передачи

Без них бронирование вне плана является юридически уязвимым. Перепродажа не несут строительных рисков, поэтому aval не применяется.

Отличия в гарантии

Гарантии на новое строительство, многоуровневые:

• 10 лет: конструкция (фундаменты, несущие стены, конструкция крыши). Страховщик, зарегистрированный в документе, указан в документе.
• 3 года: пригодность для проживания (гидроизоляция, утепление, отделка стен, дефекты потолка).
• 1 год: эстетические и косметические дефекты (швы плитки, краска, мелкие дефекты).

Гарантия на перепродажу (статутная): 3 года за скрытые конструктивные дефекты, которые были неизвестны на момент продажи и существенно повлияли бы на цену. Практическое применение требует доказательства существования дефекта до продажи и не был раскрыт. Стандартные договоры купли-продажи также включают ограниченную ответственность продавца за ущерб, появляющийся в течение 6 месяцев.

Коммунальные сборы и организация коммунальных услуг

Новое строительство: застройщик устанавливает первоначальный сбор за сообщество и подает первый бюджет на общественный сбор на утверждение. Договоры на коммунальные услуги (электричество, вода) передаются при подписании, но обычно регистрируются на имя покупателя в течение 30-45 дней после передачи.

Перепродажа: применяется существующий общественный взнос; Покупатель платит пропорциональную сумму с дня подписания. Перевод коммунальных услуг требует отдельного визита в Iberdrola, Aguas de Torrevieja или эквивалент, обычно через 1-2 недели после нотариуса.

Практические компромиссы

Выберите новое здание, если: вам нужна конкретная кухня, пакет плитки и отделки; Вы планируете работать 10+ лет и хотите структурную гарантию; Вы можете ждать доставку 18-24 месяца; У тебя есть аппетит Aval Bancario.

Выберите перепродажу, если: вы хотите конкретное место, урбанизацию или просмотр, который предлагает только акции до 2020 года; Вам нужно въехать в течение 3 месяцев; Вы цените гибкость цен, а не эстетику нового отделки; Вам нужен участок с зрелым садом (что невозможно на этапе нового строительства).

Поставка новозастройки в 2026 году

Выдача разрешений на новостроительство в провинции Аликанте составила +4% в годовом выражении в первом квартале 2026 года (данные Ministerio de Vivienda). Активные внеплановые фазы в провинции Аликанте сосредоточены в:

• Сьюдад-Кесада (Рохалес)
• Лос-Алькасарес
• Пилар де ла Орадада
• Торре-Пачеко
• Лос Монтесинос

Текущий запас Wesna – это 100% перепродажа, что соответствует доминирующей схеме вторичного рынка в Коста-Бланке. Для активного товара при перепродаже просмотрите каталог по городам или отдельные карманы: Ciudad Quesada (25), Los Alcazares (64), Pilar de la Horadada (61).

FAQ

Что в целом дешевле в 2026 году? Перепродажа выигрывает по налогам (10% ITP против 11,5% IVA + AJD) и по ценообразованию на вторичном рынке. Новостройка иногда выигрывает по стоимости кухни и бытовой техники (включая 8 000–15 000 евро на отделку). Чистое: перепродажа обычно стоит на 3-8% дешевле в 2026 году.

Сколько стоит аваль банкарио? С юридической точки зрения, 100% ваших поэтапных платежей вплоть до депозита за бронирование. На практике ищите полис, который также покрывает определённую процентную ставку по возвратной сумме.

Нужен ли мне адвокат для нового здания? Настоятельно рекомендую. Контракт застройщика составляется юристом застройщика и благоприятствует застройщику почти по всем пунктам. Ожидайте от €1,800 до €2,800 за полный обзор контракта, проверку средних матчей и посещаемость передачи.

Могу ли я вернуть IVA? Нет, частные покупатели не могут вернуть IVA на испанскую недвижимость. Только корпоративные покупатели, зарегистрированные в Испании, могут иметь возможность участвовать, если недвижимость используется для деятельности с налогом по НДС.

Есть ли в недвижимости на перепродаже какая-либо гарантия? Установленное законом покрытие от скрытых дефектов на 3 года существует, но на практике оно узкое. Включите профессиональную предпокупочную инспекцию (€400–€800) в вашу достаточную проверку, чтобы выявить известные проблемы.

Следующие шаги

Для налога, специфичного для недвижимости + прогноза по срокам нового строительства или перепродажи, свяжитесь с Wesna. Мы работаем на английском, русском, украинском и испанском языках, координируем действия с вашим юристом по контракту aval или arras и осуществляем удалённые покупки по доверенности.

Связанные материалы: 12-шаговый чек-лист покупки для нерезидентов, Внеплановые и перепродажи 5-летних доходов, Общая стоимость покупки недвижимости в Испании.