Nueva construcción (Obra Nueva) vs Reventa 2026: Pros, Trapas, Impuestos

Dimensión	Nueva construcción (obra nueva)	Reventa (segunda mano)
Impuesto sobre las ventas	10% IVA + 1,5% AJA	10% ITP (Comunidad Valenciana)
Notario + Tasas del registro	900-1.500 €	800-1.300 €
Oferta de → de plazos	18-24 meses (sin plano) o 1-3 meses (finalizado)	6-10 semanas
Pagos en fase de depósito	20-30% durante la construcción, protegido por aval bancario	Solo contrato 10% Arras
Garantía	Estructurales a 10 años, acabados a 3 años, defectos a 1 año	Solo defecto oculto legal de 3 años
Cocina + acabado elección	Sí, en fase de plano	No
Cuotas comunitarias en la entrega	Establecido por el desarrollador	Establecido por comunidad
Conexiones de servicios públicos	Incluido en el paquete para desarrolladores	Responsabilidad del comprador
Mobiliario	Rara vez incluido	A veces incluía

Impuesto al firmar

Obra nueva, primera transmisión): 10% IVA sobre el precio de compra más 1,5% AJD (Actos Jurídicos Documentados, impuesto notarial sobre la escritura). Carga total del impuesto sobre las ventas: 11,5%.

Reventa (segunda mano): 10% ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) en la Comunidad Valenciana. En Murcia, el ITP es del 8%. En Andalucía, 7%. En Madrid, un 6%.

Ni el IVA ni el ITP son deducibles para compradores particulares. Ambos son costes de transacción que salen de la cuenta del comprador de forma permanente.

Cronología: a lo que realmente te estás comprometiendo

Construcción nueva fuera de plano: 18-24 meses desde tu contrato de reserva hasta la entrega de llaves. Algunas fases se extienden entre 26 y 30 meses si el promotor sufre retrasos en la licencia municipal o problemas de suministro. Los pagos se realizan por fases: depósito de reserva en la firma del contrato (3.000-6.000 €), 20-30% en la fase de cimentación, tramos adicionales en estructura y tejado, saldo en la entrega.

Construcción nueva completada (llave en mano): 1-3 meses desde la reserva hasta los cayos. El desarrollador ya ha terminado. El mismo tratamiento fiscal que el plano fuera del plano; Línea temporal diferente.

Reventa: 6-10 semanas desde el contrato de Arras hasta el notario. La opción más rápida del mercado español.

Protección de depósitos durante la construcción

Desde la Ley 20/2015, todo promotor español que realice pagos de la etapa fuera del plano debe presentar una aval bancario o un contrato con una compañía de seguros autorizada. Esto significa: si el promotor quiebra o no cumple, el aval devuelve tus pagos escalonados dentro de un plazo definido.

Comprobaciones clave antes de firmar una reserva en plano:

• Referencias bancarias o de pólizas de seguro de Aval mencionadas en el contrato
• Garante identificable (una sucursal bancaria concreta o una compañía de seguros concreta)
• Las cantidades de garantía coinciden con tu pago total escalonado
• La validez de la garantía se extiende 3 meses después de la fecha prometida de entrega

Sin estos, una reserva en plano está legalmente expuesta. Las compras de reventa no conllevan riesgo de construcción, así que no se aplica aval.

Diferencias en la garantía

Garantías de nueva construcción, en capas:

• 10 años: estructura (cimientos, muros portantes, estructura del tejado). El asegurador registrado figura en la escritura.
• 3 años: habitabilidad (impermeabilización, aislamiento, acabados de paredes, defectos en el techo).
• 1 año: defectos estéticos y cosméticos (uniones de azulejos, pintura, pequeñas imperfecciones).

Garantía de reventa (estatutaria): 3 años por defectos estructurales ocultos que se desconocían en el momento de la venta y que habrían afectado materialmente al precio. La aplicación práctica requiere demostrar que el defecto existía antes de la venta y no fue divulgado. Los contratos de venta estándar también incluyen una responsabilidad limitada del vendedor por daños que se presenten en un plazo de 6 meses.

Cuotas comunitarias y instalación de servicios públicos

Nueva construcción: el promotor establece la cuota comunitaria inicial y presenta el primer presupuesto de cuota comunitaria para su aprobación. Los contratos de la compañía eléctrica (electricidad, agua) se entregan al firmar pero se registran a nombre del comprador normalmente entre 30 y 45 días tras la entrega.

Reventa: se aplica la tasa comunitaria existente; El comprador paga la cantidad prorrateada desde el día de la firma. Los traslados de servicios requieren una visita separada a Iberdrola, Aguas de Torrevieja o equivalente, normalmente 1-2 semanas después de la llegada al notario.

Compensaciones prácticas

Elige una nueva construcción si: quieres un paquete específico de cocina, azulejos y acabado; Planeas mantener 10+ años y quieres cobertura de garantía estructural; Puedes esperar entre 18 y 24 meses para la entrega; Tienes el apetito de aval bancario.

Elige reventa si: quieres una ubicación, urbanización o vista específica que solo ofrezca stock anterior a 2020; Necesitas mudarte en un plazo de 3 meses; valoras la flexibilidad de precios por encima de la estética de acabados nuevos; Quieres una parcela con jardín maduro (imposible en fases de construcción nueva).

Suministro de nuevas construcciones en 2026

La emisión de permisos de nueva construcción en la provincia de Alicante fue del +4% interanual en el primer trimestre de 2026 (datos del Ministerio de Vivienda). Las fases activas en plano en la provincia de Alicante se concentran en:

• Ciudad Quesada (Rojales)
• Los Alcázares
• Pilar de la Horadada
• Torre-Pacheco
• Los Montesinos

El inventario actual de Wesna es 100% de reventa, en línea con el patrón dominante de Costa Blanca en el mercado secundario. Para stock de reventa activo, consulta el catálogo por ciudad o bolsillos específicos: Ciudad Quesada (25), Los Alcázares (64), Pilar de la Horadada (61).

Preguntas frecuentes

¿Cuál es más barato en general en 2026? La reventa gana en impuestos (10% ITP frente a 11,5% IVA + AJD) y en precios en mercados secundarios. La construcción nueva a veces gana en el valor de cocina y electrodomésticos (8.000-15.000 € de acabados incluidos). Neto: la reventa suele ser entre un 3 y un 8% más barata en el todo incluido en 2026.

¿Cuánto vale el aval bancario? Legalmente, el 100% de tus pagos escalonados hasta el depósito de reserva. En la práctica, busca una póliza que también cubra un tipo de interés definido sobre el importe devuelto.

¿Necesito un abogado para una nueva construcción? Muy recomendable. El contrato del promotor es redactado por el abogado del promotor y favorece al promotor en casi todas las cláusulas. Espera entre 1.800 y 2.800 € para revisión completa del contrato, verificación aval y asistencia a la entrega.

¿Puedo reclamar de vuelta la vía intravenosa? No, los compradores privados no pueden reclamar IVA en propiedades españolas. Solo los compradores corporativos registrados en España pueden hacerlo, siempre que la propiedad se utilice para actividades sujetas al IVA.

¿Las propiedades de reventa tienen alguna garantía? Existe una cobertura legal de 3 años para defectos ocultos, pero en la práctica es limitada. Incluye una inspección profesional previa a la compra (400-800 €) en tu debida diligencia para detectar problemas conocidos.

Próximos pasos

Para una proyección específica de impuestos + plazos para una construcción nueva o una reventa, contacte con Wesna. Trabajamos en inglés, ruso, ucraniano y español, coordinamos con tu abogado el contrato de aval o arras, y gestionamos compras remotas mediante poder notarial.

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