En plano en España 2026: La ley que protege tu depósito

Desde el 1 de enero de 2016, todo promotor español que realice pagos por etapas de un comprador antes de la entrega física debe:

1. Mantener los fondos de pagos escalonados en una cuenta bancaria de depósito en garantía separada (cuenta especial), nunca en la cuenta operativa del promotor.
2. Contratar una aval bancaria (garantía bancaria) o una póliza de seguro de una compañía de seguros autorizada que cubra el 100% de los pagos escalonados más los intereses legales.
3. Entregar la documentación de garantía al comprador en la firma del contrato, no más tarde del pago por etapas.
4. Mantener la validez de la garantía hasta que la propiedad sea entregada con la licencia de primera ocupación (LPO o licencia de primera ocupación).

Lo que el comprador verifica antes de firmar

La lista de comprobación de debida diligencia del comprador en la fase de reserva y firma del contrato:

Ítem	Qué comprobar	¿En qué insistir
Cuenta en depósito en garantía IBAN	Nombrado en el contrato de reserva	El IBAN debe ser una cuenta específica y separada, nunca el IBAN operativo del desarrollador
Documento bancario de Aval	Copia proporcionada en la firma del contrato	Original firmado por una sucursal bancaria española, fecha de emisión en 30 días
Identidad bancaria garante	Nombrado en la avalada	Banco español reconocido (Sabadell, BBVA, Santander, CaixaBank); Evitar prestamistas regionales pequeños desconocidos
Cantidad de cobertura	Declarado en la avalancha	100% de tus pagos escalonados más un 6% de intereses legales
Validez de la garantía	Fecha de caducidad del aval	Debe extenderse al menos 3 meses después de la fecha prometida de entrega
Alternativa de póliza de seguro	Número de póliza nombrado, identidad de la aseguradora	El asegurador debe figurar en la lista de aseguradoras licenciadas del Ministerio de Economía

Sin una aval válida o una póliza de seguro que cumpla con los seis puntos de control, niega a realizar pagos escalonados más allá del depósito de reserva.

¿Qué pasa si el promotor colapsa?

En el mejor de los casos: el promotor pierde un hito (cimentación, estructura, tejado) por más de 60 días sin causa válida. El comprador o su abogado notifica al promotor por escrito (burofax), dando un aviso de solución con 30 días de antelación. Si no hay solución, el comprador rescinde el contrato citando la Ley 20/2015 y exige el depósito total al garante.

Peor escenario: el promotor presenta presentaciones de insolvencia (concurso de acreedores). El administrador de insolvencia hereda las obligaciones del promotor. La aval bancario o póliza de seguro opera de forma independiente de la insolvencia: el aval paga directamente al comprador, sujeto a los términos de la póliza. El plazo de reembolso suele ser de 30 a 90 días desde la demanda formal.

Caso de fraude: raro pero ha ocurrido. El promotor nunca publica una aval válida, el comprador paga los pagos escalonados de todas formas, y el promotor desaparece. La recuperación a través de los tribunales españoles es posible pero lenta (12-36 meses) y el éxito depende de rastrear los bienes. Prevención: verifica el aval al firmar.

Cronología de una compra típica en plano

• Mes 0: Firma del contrato de reserva (3.000-6.000 € de depósito no reembolsable contra el promotor, reembolsable si falla la debida diligencia).
• Mes 1: Firma del contrato de compra con el promotor + verifica la entrega de aval bancario. Paga el pago en la primera fase (normalmente el 10% del precio de compra).
• Mes 3-5: Fase de fundación completada, pago del pago de la segunda fase (10%).
• Mes 8-12: Estructura y fase de tejado, pagar tramos adicionales (10-15% cada uno).
• Mes 12-20: Final interior, tramos finales.
• Mes 18-24: Licencia de primera ocupación (LPO) emitida por el ayuntamiento, el promotor notifica al comprador la escritura lista para usar.
• Mes 18-26: nombramiento notarial; saldo pagado; Llaves entregadas.

Banderas de alarma estándar para los desarrolladores

Aval entregó "en los próximos 30 días" en lugar de en la firma del contrato. Rechazar. La ley lo exige en el primer pago.

Pagos preparados a la cuenta operativa del promotor en lugar de una cuenta especial separada. Rechazar. La ley exige la separación.

Aval emitido por un banco pequeño desconocido. Verifica que el banco aparezca en la lista de instituciones registradas del Banco de España. Evita avaladores que no pasen del radar.

La fecha de caducidad de Aval coincide exactamente con la fecha prometida de entrega. Insiste en un margen de 3 meses después de la entrega para que cualquier resguardo de entrega no te deje descubierto.

El promotor ofrece una "garantía personal" de un director de la empresa en lugar de un aval bancario. No cumple con la ley. Rechazar.

El promotor ofrece una retención hipotecaria en lugar de la aval. No cumple con la ley para pagos escalonados antes de la retirada de la hipoteca. Rechaza los pagos previos a la hipoteca.

Inventario Wesna: disponibilidad en plano

Wesna está 100% enfocada en la reventa a fecha de 2026 (todos nuestros anuncios son propiedades de mercado secundario con ocupación existente). Los compradores que desean stock en plano trabajan con nosotros a través de nuestra red de contactos con desarrolladores. Pregúntanos por las fases actuales de los proyectos en plano en tu ciudad objetivo, si eso te importa. Mientras tanto, nuestro inventario actual de reventa:

• Catálogo de Torrevieja (115 listados)
• Los Alcázares (63)
• Pilar de la Horadada (60)
• Ciudad Quesada (25) – corredor activo y con mucha carga de planos

Preguntas frecuentes

¿El aval se aplica a mi depósito de reserva o solo a pagos por etapas posteriores? Solo para pagos escalonados tras el contrato de compra. Los depósitos de reserva normalmente no están cubiertos por la protección de la Ley 20/2015. Por eso los depósitos de reserva son pequeños (3.000-6.000 €) en comparación con los pagos escalonados.

¿Y si pago en una moneda extranjera? Convierte a EUR al tipo de cambio de la fecha de pago. La aval cubre la cantidad en euros recibida por el desarrollador, no la cantidad en la moneda de origen que pagaste.

¿Puedo reclamar intereses por reembolsos atrasados? Sí. La Ley 20/2015 exige un interés legal del 6% sobre los depósitos devueltos, calculados desde la fecha en que el comprador solicitó formalmente el reembolso hasta la fecha en que el aval paga.

¿Cuál es la diferencia entre un aval bancario y una caución póliza? Ambas son garantías que cumplen con la ley. El Aval bancario es emitido por un banco; La caución póliza la emite una compañía de seguros autorizada. Los aval bancarios son la forma más común en el mercado de planos en Costa Blanca en 2026.

¿Debería contratar a un abogado para la debida diligencia fuera del plano? Sí. Un proyecto en plano conlleva más cláusulas contractuales y más riesgo de papeleo que la reventa. Presupuesto entre 1.800 y 2.800 € para un abogado que revise el contrato del promotor, verifique la aval y coordine la transferencia notarial.

Próximos pasos

¿Estás considerando una propiedad española en plano? Contacta con Wesna para una recomendación de abogado, flujo de trabajo de verificación de aval y recomendaciones de fases de plano en tu ciudad objetivo. Trabajamos en inglés, ruso, ucraniano y español.

Relacionado: Contrato de arras 2026, lista de comprobación de compra para no residentes en 12 pasos, Construcción nueva frente a reventa 2026.