Санкции и испанская недвижимость для российских покупателей 2026

В 2026 году для испанского нотариуса важны три списка:

1. Консолидированный список лиц, подлежащих ограничительным мерам ЕС. Поддерживается Советом ЕС. Нотариусы и испанские банки проверяют этот список при каждой сделке с покупателем или продавцом российского паспорта. Появление в списке блокирует право собственности.
2. Список SDN OFAC (США). В Испании это не имеет прямой обязанности, но испанские банки с корреспондентскими связями в США отказываются в переводе, привязанном к лицу, зарегистрированному в SDN, что задерживает покупку на этапе перевода денег.
3. Консолидированный список OFSI Великобритании. Тот же вторичный эффект наблюдается для испанских банков с корреспондентскими отношениями в Великобритании.

Если ни один из этих списков не называет покупателя, продавца или бенефициарного владельца, стоящего за сделкой, покупка продолжается. У испанских нотариусов нет общей инструкции отказывать покупателям российского паспорта. У них есть конкретная инструкция отказывать никому из списка ограничительных мер.

Что изменилось с 2022 года

Усиленная проверка источника средств. Каждая операция свыше €100,000 с покупателем российского паспорта теперь получает письменный файл источника средств у нотариуса и в принимающем испанском банке. Стандартный файл: последние три налоговые декларации, шесть месяцев банковских выписок, один документ происхождения (акт купли-продажи недвижимости, распределение компании, история зарплаты), одна письменная декларация.

Раскрытие информации о бенефициарном владельце. Когда используется испанское общество с ограниченной ответственностью (sociedad limitada), нотариус требует раскрытия информации о каждом бенефициарном владельце выше 25%. Если какой-либо бенефициарный владелец находится в списке санкций, акт блокируется независимо от того, кто подписывает у нотариуса.

Вход в банковский счёт. Цифровые банки (N26, Wise, Revolut) перестали принимать открытие счетов с российским паспортом в 2024 году. Традиционные испанские банки (Sabadell, Santander, BBVA, CaixaBank) всё ещё принимают, при условии расширенного KYC. Прочитайте наш 12-шаговый чек-лист для нерезидентов для стандартного процесса адаптации в банк.

Заморозка недвижимости после 2022 года. Имущество, принадлежащее лицу, зарегистрированному в ЕС, заморожено: нет продажи, нет аренды, нет обременения. Если член семьи или деловой партнёр был выставлен в список с момента покупки, недвижимость не может легально перейти из владельца до тех пор, пока это лицо не будет исключено из списка или пока не получит специальную лицензию от компетентного органа.

Рабочий процесс по соблюдению требований, когда покупатель – россиянин

Процесс 2026 года в Wesna, шаг за шагом:

• Проверьте паспорт при первом контакте по спискам ЕС, Великобритании и США. Бесплатные публичные инструменты покрывают это. Если появляется совпадение, продажа не продолжается; Покупатель направляется к юристу-специалисту по санкциям.
• Проверьте источник финансирования. Банк происхождения переводов, корреспондентная банковская цепочка и любая промежуточная структура. Нероссийские банковские маршруты (через Турцию, ОАЭ, Армению, Сербию) не имеют статуса отмывания санкций; Основной бенефициарный владелец – вот что важно.
• Подготовьте файл источника средств с испанским адвокатом покупателя за 30-45 дней до назначения нотариуса. Нотариусы в Коммунитеде Валенсиана рассматривают это как обязательную бумажную оформительность для российских покупателей свыше 100 000 евро, а не как необязательную.
• Проверка нотариального одобрения. Прогоняет покупателя и продавца по спискам ЕС и OFSI в день оформления акта. Согласно текущим нотариальным указаниям, ему всего 24 часа.
• Подача в земельный реестр. Если покупатель является юридическим лицом, Реестр проверяет бенефициарную собственность при подаче декларации; Совпадение здесь всё равно блокирует передачу даже после подписания акта.

Продажа собственности, принадлежащей России, в 2026 году

Если вы или ваша семья купили испанскую недвижимость до 2022 года на чистые средства, и никто из вашей семьи сейчас не находится в санкционном списке, продажа в 2026 году проходит так же, как и любая другая перепродажа. Стандартный 10% ITP для нового покупателя в Валенсии; Стандартный плюсвалия и удержание IRNR для вас.

Осложнения возникают в двух конкретных случаях:

Член семьи включён в список. Если какой-либо бенефициарный владелец недвижимости находится в списке ЕС, продажа замораживается. Продажа требует либо исключения из листинга (редко), либо получения конкретной лицензии на активы, обычно через 6-12 месяцев после подачи заявки.

Средства, привязанные к санкционированному банку. Даже если покупатель не зарегистрирован лично, средства, полученные через санкционированный российский банк (Сбербанк, ВТБ, Альфа и др.), запускают регистрацию источника средств у нотариуса. Документирование даты передачи до санкций открывает документ.

Ассортимент недвижимости, подходящий для российских покупателей в 2026 году

Начальные акции Costa Cálida и Costa Blanca в диапазоне €100,000–€200,000, где сосредоточены российские покупатели:

• WES-2429 Murcia однокомнатная квартира, 45 м², €78,000

• WES-2429B, двухкомнатная квартира Murcia, 52 м², €100,000

• WES-2240 Lomas de Cabo Roig, 1-спальня, 52 м², €147,500
• WES-2402K San Miguel de Salinas с 3 спальнями, 88 м², €190,000

Более широкий ассортимент: каталог Torrevieja (115 объявлений), Orihuela Costa (36), Pilar de la Horadada (61).

FAQ

Я в списке санкций? Проверьте консолидированный список ЕС по адресу sanctionsmap.eu и список британских OFSI по адресу sanctionssearch.ofsi.hmtreasury.gov.uk. Оба – бесплатные публичные инструменты. Если ваше имя не появится (включая транслитерации кириллицы), вы можете приобрести его в 2026 году.

Могу ли я использовать турецкий или ОАЭ банк для перевода в Испанию? Да, если счёт открыт на ваше имя и средства имеют документально подтвержденное происхождение. Перевод проходит через испанский AML так же, как и перевод из ЕС.

А если продавец – русский? Действует тот же скрининг. Испанские банки не принимают перевод продавцу российского паспорта, если этот продавец появляется в консолидированном списке. Если чисто, продажа проходит нормально.

Сколько времени добавляет дополнительная проверка российского покупателя к покупке? Две-четыре недели сверх стандартного срока 8-12 недель. Большая часть дополнительного времени – это адаптация в банк, а не работа нотариуса.

Приемлем ли только российский банковский счет для оформления акта? Нет. Передача стоимости покупки должна быть оформлена в испанском IBAN на имя покупателя в день назначения нотариуса. Wesna помогает организовать испанский счет в рамках стандартного онбординга.

Следующие шаги

Если вы хотите получить конфиденциальный обзор вашей конкретной ситуации, свяжитесь с Wesna. Мы работаем на английском, русском, украинском и испанском языках, а также осуществляем полный процесс покупки для нерезидентов, включая банковский адаптацию, координацию источника средств и удаленную покупку по доверенности.

Связанные материалы: Руководство для российских покупателей в Испании 2026, 12-шаговый чек-лист для нерезидентов, Что заменило Золотую визу.