Sanciones y propiedades españolas para compradores rusos 2026

Tres listas importan para un notario español en 2026:

1. Lista consolidada de la UE de personas sujetas a medidas restrictivas. Mantenida por el Consejo de la UE. Los notarios y los bancos españoles examinan esta lista en cada transacción con compradores o vendedores con pasaporte ruso. Estar en la lista bloquea la escritura.
2. Lista SDN de OFAC (Estados Unidos). No es directamente vinculante en España, pero los bancos españoles con relaciones corresponsales en EE.UU. rechazarán una transferencia vinculada a una persona cotizada en SDN, lo que detiene la compra en el paso de transferencia de dinero.
3. Lista Consolidada de OFSI del Reino Unido. El mismo efecto secundario en los bancos españoles con relaciones corresponsales en el Reino Unido.

Si ninguna de estas listas nombra al comprador, al vendedor o al propietario beneficiario que está detrás de la transacción, la compra continúa. Los notarios españoles no tienen una instrucción general para rechazar a los compradores de pasaportes rusos. Tienen una instrucción específica para rechazar a cualquiera que esté en una lista de medidas restrictivas.

Lo que ha cambiado desde 2022

Debida diligencia mejorada sobre la fuente de fondos. Cada transacción superior a 100.000 € con un comprador de pasaporte ruso atrae ahora un expediente escrito de fuente de fondos en el notario y en el banco español receptor. Archivo estándar: las tres últimas declaraciones de la renta, seis meses de extractos bancarios, un documento de origen (escritura de compraventa de la propiedad, distribución de la empresa, historial salarial), una declaración escrita.

Divulgación de titularidad real. Cuando se utiliza una sociedad limitada española, el notario exige la divulgación de todos los beneficiarios beneficiarios superiores al 25%. Si algún titular beneficiario está en una lista de sanciones, la escritura queda bloqueada independientemente de quién firme en el notario.

Puerta de cuenta bancaria. Los bancos exclusivamente digitales (N26, Wise, Revolut) dejaron de aceptar ofertas de cuentas con pasaporte ruso en 2024. Los bancos tradicionales españoles (Sabadell, Santander, BBVA, CaixaBank) siguen aceptando, sujetos a un KYC mejorado. Lee nuestra lista de verificación de 12 pasos para no residentes para conocer el flujo estándar de incorporación bancaria.

Congelación de propiedades tras 2022. La propiedad en manos de una persona cotizada en la UE queda congelada: sin venta, sin arrendamiento, sin carga. Si un familiar o socio comercial ha sido incluido en la lista desde la compra, la propiedad no puede cambiar legalmente de manos hasta que la persona sea retirada de la lista o hasta que se obtenga una licencia específica de la autoridad competente.

Flujo de trabajo de cumplimiento cuando el comprador es ruso

El proceso 2026 en Wesna, paso a paso:

• Revisar el pasaporte en el primer contacto con las listas de la UE, Reino Unido y EE. UU. Las herramientas públicas gratuitas cubren esto. Si aparece una coincidencia, la venta no continúa; El comprador es derivado a un abogado especialista en sanciones.
• Filtrar la fuente de financiación. Banco de origen por transferencia, cadena bancaria corresponsal y cualquier entidad intermedia. Las rutas bancarias no rusas (a través de Turquía, Emiratos Árabes Unidos, Armenia, Serbia) no blanquean el estatus de sanciones; Lo que importa es el titular beneficiario subyacente.
• Preparar el expediente de la fuente de fondos con el abogado español del comprador entre 30 y 45 días antes de la cita notarial. Los notarios de la Comunidad Valenciana tratan esto como papeleo obligatorio para compradores rusos superiores a 100.000 €, no como opcional.
• Selección de sanciones notariales. Hace que el comprador y el vendedor revisen las listas de la UE y OFSI el día de la escritura. Solo tiene 24 horas, según la actual recomendación notarial.
• Presentación en el Registro de la Propiedad. Si el comprador es una entidad legal, el Registro verifica la titularidad beneficiaria en el momento de la presentación; Un partido aquí sigue bloqueando la transferencia incluso después de que se firme la escritura.

Vendiendo una propiedad rusa en 2026

Si tú o tu familia compraste una propiedad española antes de 2022 con fondos limpios y nadie de tu familia está ahora en la lista de sanciones, la venta en 2026 se contabiliza como cualquier otra reventa. ITP estándar del 10% para el nuevo comprador en Valencia; retención estándar plusvalía e IRNR para ti.

Las complicaciones surgen en dos casos específicos:

Miembro de la familia listado. Si algún propietario beneficiario de la propiedad aparece en la lista de la UE, la venta queda congelada. La venta requiere la retirada de la lista (raro) o una licencia específica de activos, normalmente entre 6 y 12 meses desde la solicitud.

Fondos vinculados a un banco autorizado. Incluso si el comprador no figura personalmente en la lista, los fondos obtenidos a través de un banco ruso autorizado (Sberbank, VTB, Alfa, etc.) activan el expediente de fuente de fondos ante el notario. La documentación de la fecha de transferencia previa a las sanciones es lo que desbloquea la escritura.

Inventario de propiedades que se adapta a los compradores rusos 2026

Costa Cálida y Costa Blanca de gama de entrada están en el rango de 100.000 a 200.000 €, donde se concentra el segmento de compradores rusos:

• WES-2429 Murcia de 1 dormitorio, 45 m², 78.000 €

• WES-2429B Murcia apartamento de 2 habitaciones, 52 m², 100.000 €

• WES-2240 Lomas de Cabo Roig 1 dormitorio, 52 m², €147.500
• WES-2402K San Miguel de Salinas 3 dormitorios, 88 m², €190,000

Inventario más amplio: catálogo de Torrevieja (115 listados), Orihuela Costa (36), Pilar de la Horadada (61).

Preguntas frecuentes

¿Estoy en una lista de sanciones? Consulta la lista consolidada de la UE en sanctionsmap.eu y la lista de OFSI del Reino Unido en sanctionssearch.ofsi.hmtreasury.gov.uk. Ambos son herramientas públicas gratuitas. Si tu nombre no aparece (incluidas las transliteraciones de la forma cirílica), puedes comprarlo en 2026.

¿Puedo usar un banco turco o de los EAU para la transferencia a España? Sí, si la cuenta está abierta a tu nombre y los fondos tienen un origen documentado. La transferencia pasa por AML español de la misma manera que una transferencia basada en la UE.

¿Y si el vendedor es ruso? Se aplica la misma criba. Los bancos españoles no aceptarán la transferencia a un vendedor con pasaporte ruso si ese vendedor aparece en alguna lista consolidada. Si está limpio, la venta procede con normalidad.

¿Cuánto tiempo añade la debida diligencia extra del comprador ruso a una compra? Dos o cuatro semanas por encima del plazo estándar de 8-12 semanas. La mayor parte del tiempo añadido es para la incorporación bancaria, no para trabajo de notarial.

¿Es aceptable una cuenta bancaria solo rusa para el acto? No. La transferencia del precio de compra debe caer en un IBAN español a nombre del comprador el día de la cita notarial. Wesna ayuda a organizar la cuenta en español como parte de la incorporación estándar.

Próximos pasos

Si quieres una revisión confidencial de tu situación específica, contacta con Wesna. Trabajamos en inglés, ruso, ucraniano y español, y gestionamos la compra completa para no residentes, incluyendo la incorporación bancaria, la coordinación de la fuente de fondos y la compra remota mediante poder notarial.

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