Planificación de herencias inmobiliarias en España: lo que realmente pagan los herederos en 2026

Empieza por la escala estatal, que sigue enmarcando todos los cálculos regionales. Los tramos de 2026 van desde el 7,65% sobre los primeros 7.993 EUR hasta un 34% por encima de los 797.555 EUR, con una escala móvil entre medias. Con una base neta de 400.000 EUR, la cuota bruta antes de cualquier reducción se sitúa cerca de 80.655 EUR. El multiplicador para el Grupo I (descendientes menores de 21 años) y el Grupo II (descendientes mayores de 21, cónyuge, padres) con patrimonio ordinario preexistente es 1,0, por lo que esa cuota también es el impuesto bruto.

A partir de ahí, la región se impone. Tres de las regiones donde opera Wesna (Valencia, Murcia y Andalucía) aplican bonificaciones del 99% para los Grupo I y II, o una exención total de hasta 1.000.000 de euros por heredero en el caso andaluz. La factura resultante de 400.000 euros se sitúa en el rango de cuatro cifras, a menudo menor una vez que se aplica antes de la escala la reducción de 100.000 euros por heredero para descendientes y cónyuges.

Una comparación funcionada, misma propiedad, misma familia, diferente comunidad autónoma:

Región (ubicación del activo)	Heredero del Grupo II, EUR 400.000 netos	Impuesto aproximado 2026	Tasa efectiva
Comunidad Valenciana (Costa Blanca)	Reducción de 100.000 EUR + bonificación del 99%	EUR 500 a 1.500	0,1 a 0,4%
Región de Murcia (Costa Cálida)	Reducción de 100.000 EUR + bonificación del 99%	EUR 500 a 1.500	0,1 a 0,4%
Andalucía (Costa Almería)	Reducción de 1.000.000 EUR para el Grupo I/II	EUR 0	0%
Comunidad de Madrid	99% de bonificación	EUR 800 a 1.500	0,2 a 0,4%
Cataluña	Bonificación escamosa (reduce con base)	EUR 10.000 a 18.000 EUR	2,5 a 4,5%
Asturias	Reducciones modestas, la escala estatal se aplica en gran medida	EUR 22.000 a 28.000 EUR	Del 5,5 al 7,0%

Las cifras son indicativas, antes de la plusvalía municipal y antes de cualquier ajuste preexistente del multiplicador de riqueza. Para un desglose región por región con las reducciones exactas, consulte nuestra [guía regional del impuesto de sucesiones](/blog/spain-inheritance-tax-property-2026-regional-guide).

Dos notas al pie los compradores tienen un peso inferior. Primero, los no residentes del EEE, y desde la sentencia del Tribunal Supremo de 2018, los no residentes de terceros países incluido el Reino Unido pueden aplicar las normas regionales de la comunidad autónoma donde se encuentra la propiedad española. Un niño británico que hereda un apartamento en Calpe no recae en la escala estatal más estricta. Segundo, la base imponible se establece en referencia al valor de referencia del Catastro, no a lo que pagaste ni a lo que dice el mercado hoy. Sobre esa mecánica, lee la explicación del valor de referencia catastal.

¿Qué regiones tratan la herencia de bienes españoles con mayor generosidad?

La Comunidad Valenciana elevó su bonificación de los Grupos I y II al 99% en mayo de 2023 y extendió el mismo tratamiento a las donaciones vitalicias formalizadas ante un notario. Murcia ha tenido una bonificación del 99% para familias de línea directa durante varios años. Andalucía se reformó en 2021 y ahora exime las herencias de los Grupos I y II de hasta 1.000.000 EUR por heredero, lo que cubre casi todas las transferencias residenciales que vemos en la Costa Almería. Madrid funciona al 99%. Castilla y León, Galicia y Cantabria han avanzado en la misma dirección.

Los rezagados se sientan en el norte y noreste. Cataluña, Asturias y partes de Aragón aún exigen un impuesto inmobiliario sobre las propiedades más grandes. Eso importa menos para una cartera de Costa Blanca de lo que parece, porque la ubicación del bien, no la residencia del heredero, determina las normas regionales. Un residente de Barcelona que herede un piso en Torrevieja está gravado bajo las normas valencianas sobre ese bien específico.

El Grupo III (hermanos, sobrinos, cuñados) y el Grupo IV (no relacionados) son un mundo diferente. Los multiplicadores suben a 1,5882 y 2,0 respectivamente, y la mayoría de las bonificaciones regionales disminuyen o desaparecen. Si tu plan patrimonial redirige una villa española a un hermano o amigo cercano en lugar de a un hijo o cónyuge, la tasa efectiva del impuesto puede situarse entre el 25% y el 40%. A menudo, ese es el momento en que la planificación estructurada, las donaciones de por vida o el seguro de vida para cubrir el impuesto empiezan a cobrar su comisión.

¿Cómo es la planificación de herencias española en cada nivel presupuestario?

La estrategia se ajusta al tamaño de la finca. Tres niveles inmobiliarios:

Hasta 300.000 EUR, propiedad individual, herederos en línea directa. No se necesita estructura. Comprar limpio, a nombre de uno o ambos cónyuges, según el régimen de origen, redactar un testamento español a través de un notario local cubriendo solo los bienes españoles, y dejar que la bonificación regional haga el trabajo. Para un piso de dos habitaciones en Torrevieja alrededor de 250.000 EUR, los hijos heredarán por unos cientos de euros de impuestos más plusvalía municipal. Los gastos de urbanismo deben ser modestos.

Entre 300.000 y 1.500.000 EUR, una vivienda costera principal más quizás una compra para alquilar. Aquí empieza a importar la elección entre herencia y donación vitalicia. En Valencia y Murcia, la bonificación del 99% también se aplica a las donaciones, siempre que sean notarias, por lo que los padres que desean que los hijos se establezcan pueden donar durante la vida sin impuestos punitivos. La plusvalía municipal sigue venciéndose y el donante obtiene plusvalías a las tasas del impuesto sobre la renta española. Para herederos mayores de 21 años, la vía de la herencia suele ser más barata porque no se produce CGT tras el fallecimiento de los progenitores: el incremento de la base se extiende al valor de referencia en la fecha de fallecimiento. Este nivel se beneficia de una lectura conjunta con el impuesto sobre plusvalías en la venta.

EUR 1.500.000 o más, múltiples propiedades, herederos mixtos. La estructuración patrimonial empieza a generar ingresos reales aquí. Las opciones incluyen dividir la propiedad entre cónyuges en la compra para usar dos reducciones por heredero, mantener a través de una sociedad patrimonial española cuando la actividad comercial lo justifique, o usar un seguro de vida fuera de España para financiar el impuesto al fallecimiento. Para los herederos de los Grupos III y IV, la factura es real y debe modelarse antes de la compra, no después. La deuda garantizada sobre la propiedad española también reduce la base de herencias, lo que incorpora la estructura hipotecaria para no residentes.

¿Dónde está ahora la oportunidad en la Costa Blanca y la Costa Cálida?

Los precios de la vivienda en España subieron aproximadamente un 7% interanual en el primer trimestre de 2026 a nivel nacional, con la Comunidad Valenciana y la Región de Murcia por encima de la media. El índice de precios de la vivienda del INE es la fuente principal; nuestra lectura sobre la misma serie se encuentra en la nota de precios de la vivienda del primer trimestre de 2026. Para un vehículo de herencia, la combinación atractiva es una región que tanto aprecia como se traslada ligeramente. La costa valenciana ofrece ambas cosas. La costa murciana ofrece la segunda mitad con una apreciación más suave y más stock de entrada.

Precios concretos a octubre de 2026 en las regiones que importan:

Pueblo	Ganado familiar típico	Precio de entrada	Razón por la que funciona como activo de herencia
Torrevieja (Costa Blanca Sur)	Apartamentos de 2 habitaciones, de 70 a 90 m2	EUR 160.000 a 290.000 EUR	Reventa líquida, bonificación al 99% Valencia
Orihuela Costa	Casas adosadas de 3 habitaciones cerca de Golf	EUR 300.000 a 500.000 EUR	Ingresos por alquiler durante la tenencia, fáciles de transferir
Calpe (Costa Blanca Norte)	Apartamentos y villas con vistas al mar	EUR 250.000 a 800.000 EUR	Apreciación del capital, fuerte demanda de segunda mano
Los Alcázares (Costa Cálida)	Apartamentos y semifinales de golf	EUR 220.000 a 400.000 EUR	Bonificación del 99% de Murcia, menor entrada
Vera, San Juan de los Terreros (Costa Almería)	Apartamentos de 2 y 3 habitaciones frente al mar	EUR 180.000 a 350.000 EUR	Andalucía reducción de 1 millón de euros por cada heredero

El parque que se transfiere más limpiamente entre generaciones es aburrido: un apartamento o casa adosada de 70 a 110 m2 en una urbanización bien gestionada, con una comunidad de propietarios trabajadores, una historia transparente de IBI y un not simple actual. Las villas de prestigio en Moraira o Altea Hills también funcionan, aunque la falta de liquidez en el segmento superior puede forzar a los herederos a una venta lenta cuando hay más de un heredero involucrado.

Para el ganado en los mercados específicos mencionados, nuestro catálogo filtra por localidad: anuncios de ofertas en Torrevieja, Orihuela Costa y Los Alcázares. Nuestra guía de coste total de compra cubre la diligencia que protege todo el plan.

¿Qué riesgos podrían romper la tesis de la planificación de la herencia?

Tres desventajas reales que nombrar.

La política regional puede revertirse. Las bonificaciones del 99% en Valencia, Murcia y Andalucía existen por ley regional y pueden ser modificadas por cualquier gobierno entrante. Cataluña endureció su régimen en 2020. Un cambio de política en Valencia entre ahora y la fecha de herencia no gravaría retroactivamente el bien, pero sí reiniciaría la aritmética para tus herederos. La respuesta planificadora es donación vitalicia o doble propiedad en la compra, no esperanza.

Los herederos no residentes enfrentan una factura IRNR separada mientras son propietarios de la propiedad. Incluso con un impuesto de sucesiones casi nulo, los herederos se ponen en la piel del fallecido para efectos del Modelo 210. Si la propiedad está vacía, se imputa un ingreso nominal por alquiler y se grava anualmente. Si se alquila, la renta neta por alquiler se grava al 19% para residentes del EEE y al 24% para los demás. Consulta la guía Modelo 210. La propiedad es barata de heredar y no es libre de mantener.

Plusvalía municipal y el valor de referencia muerden en la transferencia. Plusvalía es un impuesto municipal sobre el aumento del valor catastral del suelo y se debe pagar en un plazo de seis meses tras la muerte. El valor de referencia lo establece el Catastro y suele estar por debajo del mercado, pero no siempre, lo que puede inflar la base de herencia en submercados blandos. Ambos son manejables con un abogado competente y normalmente ninguno descarrila una transferencia, pero ambos pasan desapercibidos para los herederos que asumen que "bonificación del 99%" significa "sin factura".

Preguntas frecuentes

¿También se aplica el impuesto de sucesiones del Reino Unido? Para una persona domiciliada en el Reino Unido, HMRC grava los activos en todo el mundo, incluidas las propiedades españolas. El tratado de doble imposición Reino Unido-España no cubre directamente el impuesto sobre sucesiones, pero el alivio unilateral de créditos en el Reino Unido permite acreditar el ISD pagado en España contra el IHT del Reino Unido sobre el mismo activo. En la práctica, dado que el ISD español sobre herederos directos en Valencia o Murcia es casi nulo, el IHT del Reino Unido es el impuesto vinculante para las herencias domiciliadas en el Reino Unido. La planificación del domicilio está fuera del asesoramiento español.

¿Puedo evitar el impuesto de sucesiones español manteniéndolo a través de una empresa? Normalmente no, y a menudo peor. Las acciones en un SL español que posee propiedades residenciales están sujetas a ISD cuando se transfieren a los herederos, y las bonificaciones regionales pueden aplicarse de forma diferente a las acciones que a las propiedades directas. Para la sucesión familiar pura de una casa de vacaciones, la propiedad directa más un testamento español es casi siempre más limpia y barata. Las estructuras empresariales se ganan su sustento por actividades de alquiler comercial genuinas o para herencias que poseen múltiples activos.

¿Deberían los padres regalar la propiedad durante su vida? En Valencia y Murcia, la bonificación del 99% se extiende a donaciones notariales entre padres e hijos, por lo que el coste del ISD es similar. El factor decisivo es el impuesto sobre plusvalías del donante. Una donación vitalicia es una disposición para el CGT español; la muerte no. Los herederos que heredan reciben un valor de adquisición incrementado igual al valor de referencia en el fallecimiento, que reduce su futuro CGT si luego venden. Para la mayoría de las familias, la herencia supera a la donación en impuestos; regalar gana cuando los padres quieren seguridad y la siguiente generación necesita el activo ya.

¿Qué papeleo necesitan los herederos desde el primer día? Números NIE para cada heredero, el testamento español del fallecido (o un Certificado Europeo de Sucesión si no existe), el certificado de últimas voluntades, la escritura de la propiedad, una nota simple vigente, el último recibo IBI, el certificado de comunidad de propietarios y extractos bancarios de cualquier cuenta española. Un poder notarial emitido en el país del heredero, apostilado y traducido, permite a un abogado español gestionar toda la aceptación de la herencia sin que la familia viaje a domicilio.

Próximos pasos

Si el verdadero motivo para comprar es un plan de herencia, elige la región antes que la propiedad. Envíanos los herederos, el presupuesto y el país de origen, y modelaremos el coste total después de impuestos en el momento del fallecimiento. Empieza con la guía regional del impuesto de sucesiones y luego reserva una llamada para revisar el ganado.