Мебльовані та немебловані оренди в Іспанії 2026: дохідність і віддача

Три яруси покривають майже все, що продається на цьому узбережжі. Різниця між ними полягає не стільки в якості, скільки в тому, скільки повсякденного життя орендаря ви продумали.

Рівень	Що він охоплює	Вартість – 2-спальні 79 м²
Бюджет	Плоский диван, два каркаси ліжок і матраци, обідній стіл і чотири стільці, холодильник, пральна машина, духовка та плита, мікрохвильова піч, базове освітлення, штори, мінімальний кухонний посуд. Включено доставку та складання.	EUR 4,500–EUR 6,500
Середній діапазон	Той самий список, але кращої якості, плюс посудомийна машина, окремі шафи, де нічого не вбудовано, телевізор, терасний стіл і стільці, жалюзі або москітні сітки, справжні матраци, посуд і столові прибори на шестеро.	EUR 8,000–EUR 12,000
Пакет, готовий до оренди	Середнього класу плюс два повних комплекти білизни на кожне ліжко, рушники, ковдри, праска, фен, чайник, тостер, пилосос, сейф, настінне мистецтво, вітальний пакет, сфотографований інвентар і передача прибирання. Саме в це очікує потрапити орендар у Північній Європі.	EUR 13,000–EUR 18,000

Дві речі спотворюють ці цитати. Компанії з пакування меблів на Коста-Бланкі часто встановлюють ціни за винятком IVA, тому додайте 21%, якщо в пропозиції не зазначено інше. Якщо в квартирі немає розділеного кондиціонера, додайте від 1200 до 1800 євро за встановлену кімнату. Це не меблі, але жоден орендар, який платить літню оренду в провінції Аліканте, не вважає це опціональним.

Для наступної арифметики ми використовуємо 5 500 євро для бюджету, 10 000 євро для середнього рівня та 15 000 євро для готового до оренди пакету.

Орендна премія та арифметика розплати

Без меблів, модель квартири здається приблизно за 820 євро на місяць за стандартним житловим контрактом. Мебльований або середній клас, приблизно 900 євро. Це премія у 80 євро на місяць, близько 10%, що знаходиться в межах 5%–15%, який насправді платить узбережжя. Звіти про ціни оренди Idealista – це найчистіша безкоштовна перевірка, чи підтримує ваше місто ту орендну плату, яку ви маєте на увазі.

Премія не є безкоштовним доходом. Мебльована квартира потребує страхування вмісту, приблизно на 80 євро на рік більше, і відсоток вашого агента з оренди також застосовується до вищої орендної плати. Потім податки знижують, і тут два типи орендодавців різко розділяються.

Рівень оздоблення	Додаткова оренда на місяць	Додаткова оренда на рік	Проста відплата	Відплата, орендодавець, резидент ЄС, 19%	Відплата, орендодавець не з ЄС – 24%
Бюджет, 5 500 євро	55 євро	660 євро	100 місяців	127 місяців	186 місяців
Середнього рівня, 10 000 євро	EUR 80	960 євро	125 місяців	145 місяців	217 місяців
Оренда, 15 000 євро	100 євро	1 200 євро	150 місяців	164 місяці	253 місяці

Ось лінія середнього діапазону, яку пройшли. Бруттова додаткова орендна плата становить 960 євро на рік. Страхування додаткового контенту коштує 80 євро, а додатковий агентський внесок у 10% – 96 євро, залишаючись 784 євро. Орендодавець, який проживає в ЄС, може списати меблі на 10% на рік, тобто 1000 євро з відрахування припадає на 784 євро додаткового доходу, а річний податковий рахунок фактично зменшується приблизно на 41 євро. Чиста вигода: 825 євро на рік або 68,75 євро на місяць. Поділіть 10 000 євро на це – і отримаєте 145 місяців.

Орендодавець, який не є резидентом ЄС, керує тією ж квартирою інакше. Амортизації немає, і 24% припадає на повну суму EUR 960 додаткової оренди, що становить EUR 230. Чиста вигода знижується до 554 євро на рік або 46,13 євро на місяць, а виплата розтягується до 217 місяців.

Зверніть увагу, що кожна післяподаткова виплата довша за просту. Додаткове страхування та відсоток агентства від вищої оренди коштують більше, ніж заощаджує амортизаційний щит. Ця схема зберігається на всіх трьох рівнях. Для ширшої картини того, скільки ці квартири фактично звільняють щомісяця, дивіться наш розподіл реалістичного доходу від купівлі з правом оренди на Коста-Бланкі.

Це вирішує орендар, а не арифметика

Іспанські та постійні орендарі зазвичай хочуть квартиру без меблів. Вони володіють меблями, перевозять їх і мають намір залишитися. Згідно з LAU, приватний орендодавець стикається з правом продовження орендаря на термін до п'яти років, що звучить як пастка, доки не оціните альтернативу: від трьох до п'яти років без витрат на оборот, без прибирання при зміні і без заміни. Немебловані оренди – це найдешевші оренди в Іспанії.

Проблема – це пропозиція цього орендаря. У 77 квартирах і будинках, які ми маємо в Пілар-де-ла-Орадада, а також у Торре-де-ла-Орадада і Лос-Алькасарес поруч, більшість житлового фонду припадає на людей, які не проживають у лютому. Цілорічне робоче населення значно менше, ніж кількість квартир, тому немебльований об'єкт у цих містах може зберігатися два місяці. У суші зображення перевертається. У Bigastro, Cox, Dolores і Torre Pacheco цілорічним орендарем є ринок, і квартира на кшталт WES-2372, двокімнатна квартира площею 80 м² у Bigastro за EUR 179,900 має більше сенсу бути голою, ніж мебльованою.

Північноєвропейські снігові птахи – протилежний випадок. Норвезька, голландська або британська пара, яка зимує з жовтня по квітень, прибуває з двома валізами. Вони не куплять диван, не укладуть договір на комунальні послуги і не розглядатимуть немебльоване оголошення за будь-яку ціну. Наші 73 об'єкти в Лос-Алькасаресі розташовані саме на цьому ринку, і покупці майже виключно беруть щось на кшталт WES-2099, двокімнатну квартиру площею 84 м² у La Serena Golf за EUR 265,000, майже виключно з урахуванням цього орендаря. Віддалені працівники поводяться однаково протягом шести-дванадцяти місяців, але з однією додатковою вимогою: справжній стіл, справжній стілець і інтернет, які ви перевірили самі. Це коштує близько 400 євро і переносить оголошення дорожче, ніж будь-які дивани на 2000 євро.

Зазвичай ви документуєте визначений зимовий період як contrato de temporada, arrendamiento para uso distinto del vivienda, що потребує призначення та дати, зазначені в контракті, і не є туристичною орендою. Маркетинг однієї й тієї ж квартири для коротких відпусток – це інший режим із додатковою ліцензією, про що йдеться у нашому гіді щодо де ви все ще можете отримати ліцензію на оренду житла.

	Без меблів, довго в оренду	Мебльовано, довго орендовано	Мебльований, сезонний сніговий птах
Вартість облаштування	EUR 0	10 000 євро	15 000 євро
Досяжна щомісячна оренда	820 євро за 12 місяців	900 євро за 12 місяців	1 250 євро зима для 6, 1 500 євро влітку для 2
Річна валова орендна плата	9 840 євро	10 800 євро	10 500 євро
Валовий дохід від EUR 277,000 all-in	3,55%	3,90%	3,79%
Готівкові операційні витрати	EUR 2,774	EUR 2,950	5 250 євро
Іспанський податок, орендодавець, резидент ЄС	1 343 євро	EUR 1,302	EUR 713
Чистий дохід після витрат і податків	5 723 євро	EUR 6,548	EUR 4,537
Чиста дохідність від EUR 277 000 all-in	2,07%	2,36%	1,64%
Типова тривалість оренди	3–5 років	12–24 місяці	4–7 місяців, часто той самий орендар повертається
Ризик порожнечі	Помірна на узбережжі, низька вглиб суші	Low	Чотири місяці запланованої порожнечі
Відплата за меблі	Не застосовується	145 місяців	Не застосовується, оренда не існує без меблів

Ці чисті доходи передбачають, що орендодавець, резидент ЄС, оподатковується у розмірі 19%, з заявленням амортизації меблів і виключенням амортизації будівель, тож це консервативна версія випадку ЄС. Власник, який не є резидентом ЄС, оподатковував 24% на валові орендні землі приблизно на 0,4–0,7 відсоткового пункту нижче на кожній лінії: 1,70% чисто без меблів, 1,90% чисто мебльовані, 0,99% чисті сезонні.

Сезонна колонка не виграє, а лінія витрат – це місце, де вона програє. Керівництво агентства на рівні 18%, комунальні послуги, оплачені орендодавцями, прибирання змін і чотиримісячний період вакантності зменшують чистий дохід нижче обох варіантів довгострокової оренди, хоча загальна місячна орендна плата значно вища. Якщо самостійно керувати нею, чистий дохід відновлюється приблизно до 2,2%, все ще менше за запропоновану довгу позицію. Люди керують flats Snowbird, бо повертають нерухомість у травні і отримують орендаря, який повертається щороку, а не тому, що врожайність вища. Наше огляд довгострокової орендної плати для Коста-Бланки порівнює ці показники з ширшим узбережжям.

Податок: 19% з відрахуваннями, або 24% з валового доходу

Це найбільша кількість у всьому рішенні, і вона не має нічого спільного з якістю меблів.

Орендодавець, який проживає в країні-члені ЄС, або в Норвегії чи Ісландії, сплачує Impuesto sobre la Renta de no Residentes у розмірі 19% і може відраховувати витрати. Орендодавець у будь-якому іншому місці сплачує 24% від валового доходу від оренди і може взагалі нічого не віднімати – ні IBI, ні громадський внесок, ні частку агентства, ні євро на ремонт. Британські власники перейшли до цієї другої категорії 1 січня 2021 року, і вона захопила багато людей, які володіли іспанськими квартирами двадцять років.

Та сама мебльована довготривала оренда, 10 800 євро брутто оренда	Орендодавець, резидент ЄС, Норвегії або Ісландії	Орендодавець, який не є резидентом ЄС
Ставка IRNR	19%	24%
Вирахування IBI, громадських зборів, страхування, агентства, ремонту	Так	Ні
Відрахування відсотків за іпотекою	Так	Ні
Відніміть меблі на 10% на рік	Так	Ні
Відніміть вартість будівлі на 3% на рік	Так	Ні
Оподатковувана база до амортизації будівлі	EUR 6,850	10 800 євро
Сплата податку	EUR 1,302	2 592 євро
Податок, що потрібно сплатити 4 200 євро на амортизацію будівлі	504 євро	2 592 євро

Амортизація будівлі становить 3% на рік від будівельного компонента, що бере більшу вартість кадастрового будівництва або таку ж частку від суми, яку ви заплатили. На цій квартирі це приблизно 4 200 євро, і саме тому добре організований орендодавець, який проживає в ЄС, може заплатити близько 500 євро за оренду, яка для власника не з ЄС коштує 2 592 євро. Одне застереження, яке варто врахувати: амортизація зменшує вартість придбання, що використовується для приросту капіталу при продажі, тому вона відкладає податки, а не видаляє його.

Покладіть правильно. Ви подаєте Modelo 210 щодо орендного доходу раз на рік, у січні, що охоплює попередній календарний рік. Квартальний розклад, який досі циркулює онлайн, закінчився з Orden HAC/56/2024 і тепер просто неправильний. Періоди недійсності також не є винятком: місяці, коли ніхто не орендує квартиру, приносять врахований дохід у розмірі 1,1% або 2% від кадастрової вартості, також декларований щорічно. Наш посібник Modelo 210 проходить через саму форму.

Цикли заміни, депозити та запаси

Меблі в орендній квартирі – це витратний матеріал. На довгостроковій оренді плануйте щороку від 8% до 10% вартості облаштування як резерв заміни, тобто від 800 до 1000 євро на пакет на 10 000 євро. Поставте це поруч із 825 євро на рік, які меблі заробляють після витрат і податків, і два номери скасовано. Те, що купують 10 000 євро, – це доступ до орендаря, який ніколи б не побачив квартиру голим. Вона не купує дохідність, і на прямій довгій позиції це чесна відповідь на питання про повернення.

При сезонній оренді з великим оборотом і чотирма або п'ятьма змінами орендарів на рік використовуйте від 12% до 15%, або від 1 800 до 2 250 євро на пакеті на 15 000 євро. Матраци служать від п'яти до семи років і менше за сезонне використання. Дивани ставлять з п'яти до восьмої. Пральні машини виходять з ладу приблизно з шості-восьмої, холодильники та посудомийні машини – ближче до десяти. Білизну та рушники потрібно замінювати кожні 18–24 місяці. Посуд, скляний посуд і столові прибори постійно зникають, тому дозвольте 120–200 євро на рік і припиніть рахувати окремі товари.

Ваша безпека від усього цього юридично обмежена. Житлова оренда вимагає одного місяця фіанзи, який зберігається у регіональному житловому органі, а не на власному рахунку, плюс додаткова гарантія не більше двох місяців орендної плати. У квартирі за 900 євро, що коштує 2 700 євро, що стоїть позаду меблів за 10 000 євро. Сезонний контракт за uso distinto передбачає двомісячний термін і не має законодавчого ліміту додаткової гарантії, що є однією з реальних переваг маршруту snowbird.

Це робить інвентаризацію документом, який має значення. Підпишіть inventario як додатковий додаток до контракту з датами фотографій кожної кімнати, моделлю та серійними номерами білої техніки, а також письмовими нотатками про стан матраців і дивана. Без неї іспанський суд не дозволить вам вирахувати з фіанзи збитки, які ви не можете довести. Зберігайте рахунки за купівлю в одній папці, бо якщо ви орендодавець, який проживає в ЄС, цей файл також підтримує вашу амортизацію на 10% меблів.

Наступні кроки

Надішліть нам референсний номер квартири, яку ви розглядаєте, та країну вашого податкового проживання. Ми оцінимо облаштування відповідно до місцевої орендної плати та моделюємо обидві податкові позиції перед покупкою дивана. Почніть тут.