Alquileres amueblados vs sin amueblar en España 2026: cesión y devolución

Tres niveles cubren casi todo lo que se vende en esta costa. La diferencia entre ellos tiene menos que ver con la calidad y más con cuánto de la vida diaria del inquilino has pensado.

Tier	Lo que cubre	Coste, 2 habitaciones 79 m2
Presupuesto	Sofá de paquete plano, dos somieres y colchones, mesa de comedor y cuatro sillas, nevera, lavadora, horno y cocina, microondas, iluminación básica, cortinas, utensilios de cocina mínimos. Entrega y montaje incluidos.	EUR 4.500 a EUR 6.500
Rango medio	La misma lista pero de mejor calidad, además de lavavajillas, armarios independientes donde no hay ninguno integrado, televisión, mesa y sillas en la terraza, persianas o mosquiteras, colchones adecuados, vajilla y cubiertos para seis.	EUR 8.000 a EUR 12.000
Paquete listo para alquiler	Gama media más dos juegos completos de ropa por cama, toallas, edredones, plancha, secador de pelo, tetera, tostadora, aspiradora, caja fuerte, arte de pared, paquete de bienvenida, inventario fotografiado y una entrega de limpieza. Esto es lo que espera encontrar un inquilino del norte de Europa.	EUR 13.000 a EUR 18.000

Dos cosas distorsionan estas citas. Las empresas de embalaje de muebles en la Costa Blanca suelen poner un precio neto de IVA, así que añade un 21% a menos que el presupuesto diga lo contrario. Y si el piso no tiene aire acondicionado dividido, añade entre 1.200 y 1.800 EUR por habitación instalada. Eso no es mueble, pero ningún inquilino que pague alquiler de verano en la provincia de Alicante lo considera opcional.

Para la aritmética que sigue usamos 5.500 EUR para presupuesto, 10.000 EUR para gama media y 15.000 EUR para un paquete listo para alquilar.

La prima del alquiler y la aritmética de devolución

Sin amuebla, el modelo de piso se alquila por unos 820 EUR al mes en un contrato residencial estándar. Amueblada a gama media, aproximadamente 900 euros. Eso supone una prima de 80 EUR al mes, cerca del 10%, que se sitúa dentro del 5% al 15% que realmente paga la costa. Informes de precios de alquiler de Idealista son la comprobación gratuita más limpia de si tu propio pueblo paga el alquiler que tienes en mente.

La prima no es un ingreso gratuito. Un piso amueblado necesita un seguro de contenido, aproximadamente 80 EUR más al año, y el porcentaje de tu agente de alquiler también se aplica al alquiler más alto. Luego los impuestos se reducen, y aquí los dos tipos de propietarios se dividen con claridad.

Nivel de acondicionamiento	Alquiler extra al mes	Alquiler extra al año	Simple retorno	Payback, casero residente en la UE al 19%	Venganza, propietario fuera de la UE al 24%
Presupuesto, EUR 5.500	EUR 55	EUR 660	100 meses	127 meses	186 meses
Gama media, EUR 10.000	80 EUR	EUR 960	125 meses	145 meses	217 meses
Lista para alquilar, EUR 15,000	EUR 100	EUR 1.200	150 meses	164 meses	253 meses

Aquí está la línea de gama media recorrida. El alquiler bruto extra es de 960 EUR al año. El seguro de contenidos extra cuesta 80 EUR y la comisión extra de agencia al 10% cuesta 96 EUR, quedando 784 EUR. Un propietario residente en la UE puede deducir el mobiliario con un 10% anual, por lo que 1.000 EUR de deducción se compensan con 784 EUR de ingresos extra y la factura anual de impuestos en realidad baja en unos 41 EUR. Beneficio neto: 825 EUR al año, o 68,75 EUR al mes. Divide 10.000 EUR entre eso y obtienes 145 meses.

Un propietario que no reside en la UE gestiona el mismo piso de forma diferente. No hay amortización que reclamar, y el 24% corresponde a los 960 EUR completos de alquiler adicional, que son 230 EUR. El beneficio neto baja a 554 EUR al año, o 46,13 EUR al mes, y la recuperación se extiende a 217 meses.

Fíjate en que cada devolución después de impuestos es más larga que la simple. El seguro extra y la parte de la agencia en el alquiler más alto cuestan más de lo que ahorra el escudo de depreciación. Ese patrón se mantiene en los tres niveles. Para ver una visión más amplia de lo que realmente se liberan estos pisos cada mes, consulta nuestro desglose de ingresos realistas por compra con opción a alquiler en la Costa Blanca.

El inquilino al que apuntes decide esto, no la aritmética

Los inquilinos españoles y residentes generalmente quieren un piso sin amuebla. Tienen muebles, los están trasladando y tienen intención de quedarse. Según la LAU, un propietario privado se enfrenta a un derecho de extensión de inquilino de hasta cinco años, lo que suena a trampa hasta que se fija el precio alternativo: tres o cinco años sin coste de rotación, sin limpieza de cambio y sin nada que reemplazar. Los alquileres sin amueblar son los más baratos de gestionar en España.

El problema es el suministro de ese inquilino. A lo largo de los 77 pisos y casas que tenemos en Pilar de la Horadada, y en Torre de la Horadada y Los Alcázares junto a ella, la mayor parte del parque habitacional está destinada a personas que no están en febrero. La población activa durante todo el año es mucho menor que el número de pisos, por lo que un anuncio sin amueblado en esos pueblos puede quedarse dos meses. Tierra adentro la imagen se invierte. En Bigastro, Cox, Dolores y Torre Pacheco, el inquilino todo el año es el mercado, y un piso como WES-2372, un piso de 2 habitaciones y 80 m2 en Bigastro a 179.900 EUR tiene más sentido vacío que amueblado.

Los snowbirds del norte de Europa son el caso opuesto. Una pareja noruega, holandesa o británica que pasa el invierno de octubre a abril llega con dos maletas. No comprarán un sofá, no abrirán un contrato de servicios y no verán un anuncio sin amueblado a ningún precio. Nuestros 73 anuncios en Los Alcázares están exactamente en este mercado, y los compradores eligen algo como WES-2099, un apartamento de 2 habitaciones y 84 m2 en La Serena Golf por EUR 265.000 casi exclusivamente pensando en ese inquilino. Los trabajadores remotos se comportan igual durante seis a doce meses, con una exigencia extra: un escritorio real, una silla adecuada y un internet que hayas probado tú mismo. Eso cuesta unos 400 EUR y mueve un anuncio más de lo que otro sofá de 2.000 EUR jamás lo hará jamás.

Normalmente se registra una estancia de invierno definida como contrato de temporada, un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, que requiere el propósito y las fechas incluidas en el contrato y no es un alquiler turístico. Promocionar el mismo piso para estancias vacacionales cortas es un régimen diferente, con licencia asociada, que se detalla en nuestra guía de dónde aún se puede obtener una licencia de alquiler vacacional.

	Sin amueblar, alquilado durante mucho tiempo	Amueblados, alquilados durante mucho tiempo	Snowbird estacional amueblado
Coste de acondicionamiento	EUR 0	EUR 10.000	EUR 15,000
Alquiler mensual alcanzable	EUR 820 por 12 meses	900 EUR por 12 meses	1.250 EUR de invierno para 6, EUR 1.500 de verano para 2
Alquiler bruto anual	EUR 9.840	EUR 10.800	EUR 10.500
Rentabilidad bruta sobre un todo incluido de 277.000 EUR	3,55%	3,90%	3,79%
Costes de funcionamiento en efectivo	EUR 2.774	EUR 2.950	EUR 5.250
Impuesto español, propietario residente en la UE	EUR 1.343	EUR 1.302	EUR 713
Ingreso neto después de costes e impuestos	EUR 5.723	EUR 6.548	EUR 4.537
Rentabilidad neta sobre un total de EUR de 277.000 £ ¡��TODO IN	2,07%	2,36%	1,64%
Duración típica del contrato de arrendamiento	3 a 5 años	12 a 24 meses	De 4 a 7 meses, a menudo el mismo inquilino que regresa
Riesgo de vacío	Moderado en la costa, bajo tierra adentro	Bajo	Cuatro meses de anulación planificada
Pago de muebles	No aplicable	145 meses	No aplicable, el alquiler no existe sin amueblado

Esos rendimientos netos suponen que un propietario residente en la UE gravado al 19%, con la amortización de muebles reclamada y la de edificios excluida, por lo que son la versión conservadora del caso de la UE. Un propietario no residente en la UE gravado al 24% sobre el alquiler bruto de las tierras aproximadamente 0,4 a 0,7 puntos porcentuales menos en cada línea: 1,70% neto sin amueblar, 1,90% neto amueblado, 0,99% neto estacional.

La columna estacional no gana, y la línea de coste es donde pierde. La gestión de agencias al 18%, los servicios pagados por el propietario, la limpieza de cambio y cuatro meses de vacancia hacen que el rendimiento neto baje por debajo de ambas opciones de alquiler largo, aunque el alquiler mensual principal sea mucho más alto. Si lo gestionas tú mismo, el rendimiento neto se recupera hasta aproximadamente el 2,2%, aún por debajo del alquiler largo proporcionado. La gente usa snowbird flats porque recupera la propiedad en mayo y consigue un inquilino que vuelve cada año, no porque el rendimiento sea mejor. Nuestra encuesta de rentabilidad de alquiler a largo plazo para la Costa Blanca sitúa estas cifras en comparación con la costa más amplia.

Impuesto: 19% con deducciones, o 24% sobre el bruto

Este es el número más alto en toda la decisión, y no tiene nada que ver con la calidad del mobiliario.

Un propietario residente en un estado miembro de la UE, o en Noruega o Islandia, paga el Impuesto sobre la Renta de no Residentes al 19% y puede deducir gastos. Un propietario residente en cualquier otro lugar paga el 24% sobre los ingresos brutos por alquiler y puede no deducir nada, ni el IBI, ni la tasa comunitaria, ni la parte de la agencia, ni un euro de reparaciones. Los propietarios británicos pasaron a esa segunda categoría el 1 de enero de 2021, y atrajo a muchas personas que llevaban veinte años siendo propietarios de pisos españoles.

Mismo alquiler largo amueblado, alquiler bruto de 10.800 EUR	Propietario residente en la UE, Noruega o Islandia	Casera no residente en la UE
Tasa IRNR	19%	24%
Deduce el IBI, las tasas comunitarias, el seguro, la agencia, las reparaciones	Sí	No
Deducir los intereses hipotecarios	Sí	No
Descontar muebles al 10% anual	Sí	No
Deduce el edificio al 3% anual	Sí	No
Base imponible antes de la amortización del edificio	EUR 6.850	EUR 10.800
Impuestos a pagar	EUR 1.302	EUR 2.592
Impuesto pendiente con 4.200 EUR de amortización del edificio aplicado	EUR 504	EUR 2.592

La amortización del edificio es del 3% anual del elemento de construcción, tomado como el mayor valor catastral de construcción o la misma proporción de lo que pagaste. En este piso eso cuesta aproximadamente 4.200 EUR, y por eso un propietario bien organizado que reside en la UE puede acabar pagando unos 500 EUR por un alquiler que le cuesta a un propietario no comunitario 2.592 EUR. Una advertencia que vale la pena respetar: la amortización reduce el valor de adquisición utilizado para plusvalías cuando vendes, por lo que aplaza los impuestos en lugar de eliminarlos.

Arréglalo correctamente. Presentas el Modelo 210 sobre los ingresos por alquiler una vez al año, en enero, cubriendo el año natural anterior. El calendario trimestral que aún circula en línea terminó con la Orden HAC/56/2024 y ahora es simplemente incorrecto. Los periodos nulos tampoco están exentos: los meses en que nadie alquila el piso generan ingresos imputados al 1,1% o 2% del valor catastral, también declarados anualmente. Nuestra guía Modelo 210 recorre el propio formulario.

Ciclos de reemplazo, depósitos y el inventario

Los muebles en un piso de alquiler son consumibles. En un alquiler largo, presupuesta entre el 8% y el 10% del coste de acondicionamiento cada año como reserva de reemplazo, es decir, entre 800 y 1.000 euros en un paquete de 10.000 euros. Si eso se compara con los 825 EUR al año que los muebles ganan después de costes e impuestos y los dos números se cancelan. Lo que los 10.000 euros convierten es acceso a un inquilino que nunca habría visto el piso vacío. No compra rendimiento, y en un let largo directo esa es la respuesta honesta a la pregunta del retorno.

En un alquiler estacional con alta rotación y cuatro o cinco cambios de inquilino al año, se utilizan entre el 12% y el 15%, o entre 1.800 y 2.250 EUR en un paquete de 15.000 EUR. Los colchones duran entre cinco y siete años o menos bajo uso estacional. Los sofás van de cinco a ocho. Las lavadoras fallan entre seis y ocho, las neveras y lavavajillas más cerca de las diez. Las sábanas y toallas deben ser reemplazadas cada 18 a 24 meses. La vajilla, la cristalería y los cubiertos se van desvaneciéndose continuamente, así que permite entre 120 y 200 euros al año y deja de contar artículos individuales.

Tu seguridad contra todo eso está legalmente limitada. Un alquiler residencial requiere un mes de fianza, depositado ante la entidad local de vivienda en lugar de mantenerse en tu cuenta, además de una garantía adicional de no más de dos meses de alquiler. En un piso de 900 euros, eso es 2.700 euros, detrás de 10.000 euros de muebles. Un contrato estacional bajo uso distinto implica una fianza de dos meses y no hay límite legal en la garantía extra, que es una ventaja real de la ruta snowbird.

Eso convierte el inventario en el documento que importa. Firma un inventario como anexo contractual, con fotografías fechadas de cada habitación, modelo y números de serie para los electrodomésticos, y notas de estado escritas en los colchones y el sofá. Sin ella, un tribunal español no te permitirá descontar de la fianza por daños que no puedes evidenciar. Guarda las facturas de compra en la misma carpeta, porque si eres propietario residente en la UE, ese archivo también es lo que respalda tu amortización del 10% de muebles.

Próximos pasos

Envíanos el número de referencia del piso que estás considerando y tu país de residencia fiscal. Pondremos el precio de la reforma en relación con los alquileres locales y modelaremos ambas posiciones fiscales antes de que compres un sofá. Empieza aquí.