Prima de playa en España 2026: Cuánto cuesta cada fila trasera

Las cifras siguientes son nuestra lectura de precios en vivo en tres localidades donde trabajamos a diario, comparada con los informes de precios idealistas publicados y con los datos de transacciones de Registradores de España para la provincia de Alicante. Están pidiendo precios, no cierres. En primera línea, el descuento por pedir es bajo, aproximadamente entre el 3% y el 5%, porque el vendedor sabe que la acción es finita. En acciones de tercera fila e interiores que llevan seis meses o más paradas, es normal un descuento del 7% al 10%.

Posición	Camina hacia la arena	Benidorm EUR/m2	Calpe EUR/m2	Torrevieja EUR/m2	Retirarse
Primera línea, frente de paseo	0-30 m	4.400-4.800	4.200-4.700	2.900-3.300	Referencia
Segunda línea, a una manzana de distancia	80-150 m	3.400-3.700	3.100-3.500	2.250-2.500	-23% a -26%
Tercera fila	250-400 m	2.950-3.200	2.700-2.950	1.950-2.150	-13% a -14%
Cuatro a seis manzanas	600-900 m	2.550-2.850	2.300-2.600	1.700-1.900	-11% a -13%
Ladera, vistas al mar, sin acceso a la playa	1,5-3 km, coche	2.200-3.100	2.100-2.800	1.450-1.750	El año de construcción lo impulsa

Lee primero la última columna. El único escalón caro es el primero: pasar del paseo marítimo a la calle justo detrás te cuesta la vista y aproximadamente una cuarta parte del precio. El segundo paso cuesta la mitad. A 600 metros de retroceso la curva se ha aplanado, y más allá de ese punto la distancia hasta la playa deja de impulsar el precio por completo. El año de construcción, el tamaño de la parcela y la orientación de la terraza influyen a distancia, por eso la hilera en la ladera abarca un rango tan amplio.

La pendiente de Calpe es la más pronunciada de las tres, cerca del 80% de arriba a abajo, porque los frentes Arenal-Bol y Cantal Roig son cortos y están rodeados por el Peñón. Benidorm se sitúa alrededor del 70%. Torrevieja mantiene la misma forma en números absolutos un tercio menos, por eso 220.000 euros compran un edificio de primera línea de dos habitaciones allí y solo un de tercera fila de dos habitaciones en Calpe. Nuestra comparación interanual de los precios del metro cuadrado de Costa Blanca muestra que las filas principales avanzan más rápido que las del interior desde 2024, lo que ha ampliado la brecha en lugar de cerrarla.

A nivel de suelo la sube la prima

Dentro de la primera línea, una segunda pendiente sube. Un piso en la tercera planta con vistas parciales sobre el parapeto del paseo es un activo diferente a un piso en la octava planta con un horizonte limpio, y el mercado lo valora así. Tenemos tres unidades en un mismo desarrollo Calpe. El bicama de 84 m2, WES-2318C a 373.730 EUR, tiene un precio de unos 4.450 EUR por m2. Dos viviendas de una habitación más arriba en el mismo edificio trabajan en aproximadamente 8.400 EUR y 9.900 EUR por m2 de superficie interior. Esos dos no describen el mercado de Calpe. Cifras así casi siempre significan una gran terraza situada fuera de la superficie construida, así que el precio principal por m2 es alto hasta que añades la terraza de nuevo. Pide la superficie de la terraza por separado antes de comparar cualquier precio de primera línea por m2.

Primera línea no es el mismo producto que Vistas al Mar

Dos frases españolas se usan indistintamente en los anuncios, y describen diferentes recursos.

Primera línea significa la primera línea de edificios, sin nada entre tú y el paseo. La geografía lo define, no la ley. Lo que sí define la ley, en la Ley de Costas 22/1988 y el Reglamento General de Costas de 2014, es el servidumbre de tránsito de seis metros a lo largo de la orilla y el servidumbre de protección de 100 metros, reducido a 20 metros en terrenos urbanos ya consolidados. El nuevo edificio dentro de esas franjas está bloqueado, lo que es la razón estructural por la que la oferta de primera línea no crece.

Vistas al mar significa que puedes ver el mar, y nada más. Una villa en una ladera a 2,5 km tierra adentro tiene vistas al mar, sin acceso a la playa y siempre hay que conducir hasta la arena.

La distinción es importante porque a veces ambos productos cuestan lo mismo por m2. WES-2453B, un apartamento de 3 habitaciones y 93 m2 en Sierra Cortina a 475.000 EUR cuota unos 5.100 EUR por m2, por encima de la parte superior de la gama frontal de Benidorm. No estás pagando por el mar allí. Estás pagando por una construcción nueva con aparcamiento subterráneo, una piscina de resort y una calle tranquila, y eso puede ser una excelente compra. No funcionará como el paseo marítimo en un alquiler corto, donde los huéspedes reservan a distancia andando de la arena. Para un piso en Benidorm a poca distancia a pie de una cala en un número sensato, WES-1410, un apartamento de 1 dormitorio y 77 m2 en Cala Finestrat por EUR 275,000 se sitúa más cerca del verdadero precio, con unos 3.570 EUR por m2.

Un cheque más antes de pagar el precio de entrada. Los edificios construidos antes de 1988 que se encuentran parcialmente dentro del dominio público marítimo-terrestre se mantienen bajo concesión con fecha de finalización fija, no como propiedad libre ordinaria. El cargo aparece en la nota simple y en los planos de la deslinde. Nuestra guía de la escritura y la nota simple cubre dónde buscar.

Lo que la prima recupera en alquiler

En un alquiler largo no se recupera. Tenemos 126 anuncios de venta en Torrevieja, suficiente profundidad para valorar el mismo encargo dos veces: un piso de dos habitaciones de 70 m2 en primera línea y el mismo bloque de piso detrás.

70 m2 de dos habitaciones, Torrevieja, alquiler largo	Primera línea	Segunda línea
Precio de compra	EUR 217.000	EUR 166.000
Alquiler mensual	EUR 950	EUR 820
Alquiler anual bruto	EUR 11.400	EUR 9.840
Rendimiento bruto	5,25%	5,93%
Comunidad	EUR 1.680	EUR 900
IBI más basura	EUR 575	EUR 470
Seguros	EUR 330	EUR 300
Gestión al 10%	EUR 1.140	EUR 984
Reserva de reparaciones	EUR 900	EUR 700
Beneficio neto	EUR 6.775	EUR 6.486
Rendimiento neto antes de impuestos	3,12%	3,91%
Rendimiento neto, residente en la UE tras un 19% IRNR	2,53%	3,16%
Rendimiento neto, residente en el Reino Unido en el 24% del bruto	1,86%	2,48%

Los rendimientos se basan únicamente en el precio de compra. Si sumamos el 12% al 14% de los costes de adquisición, cada línea cae aproximadamente una décima parte de su valor. La disputa en el Reino Unido no es un error tipográfico. Desde el Brexit, un propietario no perteneciente a la UE paga el 24% del alquiler bruto sin deducción por comunidad, IBI ni reparaciones, así que la unidad de primera línea con la base de costes más alta se castiga dos veces. La mecánica está en nuestra nota sobre Modelo 210 para propietarios no residentes.

Los alquileres cortos son donde paga la prima. Un piso de primera línea con licencia de dos habitaciones en Benidorm o Torrevieja ocupa aproximadamente entre 185 y 200 noches al año, con una media de entre 115 y 125 euros en todo el calendario, incluidas las semanas de febrero de muerte. El mismo piso de una manzana se rellena más cerca de 145 a 165 noches entre 88 y 98 euros. Tras la gestión del 25% al 30% del bruto, limpieza, servicios y los costes fijos mencionados, la unidad de primera línea se sitúa alrededor del 5,2% al 5,6% neto antes de impuestos frente al 4,4% al 4,7% una fila atrás. Eso supone un verdadero aumento de 80 a 90 puntos básicos, y cambia el ranking de la tabla de contratos de alquiler largo.

El levantamiento solo existe si puedes operar legalmente. Un nuevo registro de Vivienda Turística en la Comunidad Valenciana ahora requiere un certificado de compatibilidad municipal, y varios municipios costeros tienen zonas donde no lo emitirán. Desde la reforma de 2025 de la Ley de Propiedad Horizontal, tres quintas partes de los propietarios de tu edificio pueden votar para prohibir el alquiler turístico por completo, y las manzanas del mar llenas de residentes jubilados votan así mucho más a menudo de lo que los compradores esperan. Compra la licencia con el piso o asume que no tienes ninguna. El Valencia City ya ha tomado la dirección contraria, que tratamos en la prohibición de los contratos cortos de Valencia y lo que la sustituyó.

Lo que te cuesta poseer la prima

La sal es la línea que la mayoría de los compradores omite en la hoja de cálculo. El cloruro en el aire se transporta aproximadamente entre 100 y 200 metros tierra adentro en condiciones normales y mucho más lejos en un golpe levante, y ataca el hormigón armado, las carpinterías de aluminio y todos los mecanismos exteriores que poseas.

• Comunidad. Un bloque frontal con ascensores, piscina, jardines y un portero cuesta entre 110 y 190 euros al mes. Un pequeño bloque de segunda línea con ascensor y nada más cuesta entre 45 y 85 euros.
• Derramas de fachada. La corrosión de las varillas accionadas por cloruro obliga a una rehabilitación completa de la fachada en torres frente al mar de los años 70 y 80 aproximadamente cada 15 a 20 años, con un coste de 6.000 a 15.000 euros por apartamento. Pide los actas de los últimos tres años a la junta de propietarios y busca una derrama ya aprobada pero aún no recaudada.
• Tu propio envoltorio. La impermeabilización de la terraza, el tratamiento de barandillas y la unidad exterior de aire acondicionado funcionan en un ciclo de 5 a 7 años en primera línea frente a 10 o 12 en unas calles atrás. Presupuesta entre un 0,4% y un 0,6% de valor anual, no el 0,25% a 0,35% que trabaja en el interior.
• Seguro. La cobertura costera suele tener un precio del 15% al 25% por encima de una llanura interior equivalente. El Consorcio de Compensación de Seguros detecta daños extraordinarios por tormentas e inundaciones, pero solo para los propietarios que tienen póliza.
• Ruido. El paseo es un espacio público y se mantiene ruidoso hasta las tres de la madrugada de junio a septiembre. Los pisos bajos son los que más lo afectan.

En el neto, un apartamento de primera línea de 70 a 90 m2 cuesta aproximadamente entre 1.100 y 1.800 euros al año más que la unidad equivalente dos calles atrás. Durante una retención de diez años que supone entre 11.000 y 18.000 euros de arrastre, además de un precio de compra que ya era aproximadamente un 30% más alto.

Donde la prima no merece la pena

Si eres un casero de larga distancia. La mesa de Torrevieja lo resuelve. La segunda línea obtiene aproximadamente 80 puntos básicos más y tiene un perfil de mantenimiento más ligero.

Si el pueblo es llano y pequeño. En Guardamar, Santa Pola, Torre de la Horadada, Mil Palmeras y Los Alcázares, casi todo se encuentra a menos de diez minutos caminando por la arena, y la pendiente de arriba a abajo se acerca más al 35% al 45% que al 80%. El dinero de primera línea compra mucha menos ventaja relativa allí. En cuanto al Mar Menor en concreto, sé prudente: la laguna ha sufrido repetidos episodios de eutrofización y muerte de peces desde 2016, la restauración sigue siendo un proyecto político activo más que terminado, y la fijación de precios en primera línea allí conlleva un riesgo que la costa de mar abierto no tenga.

Si planeas vender en cinco años. La fricción de ida y vuelta oscila entre el 16% y el 19%. El ITP en reventa es del 10% en la Comunidad Valenciana y del 8% en la Región de Murcia, y notarial, registro, gestoría y abogado ocupan la primera posición al entrar. Al salir pagas la cuota de agencia y la plusvalía municipal, y un vendedor no residente tiene un 3% del precio retenido al finalizar contra la factura de plusvalías. En un piso de primera línea de 450.000 EUR que cuesta 72.000 EUR o más para recuperarse antes de ver una ganancia. Nuestro desglose completo de los costes de compra contiene las partidas.

Si es un piso bajo. Un piso en primera planta o en primera planta paga la prima completa y recibe el paso peatonal, la arena y el ruido. La prima pertenece a la cuarta planta en adelante.

Si es una villa en una ladera con precio de playa. Véase el ejemplo de Sierra Cortina arriba. Juzga ese producto por la calidad de construcción y la parcela, no por el mar de la fotografía.

¿Qué rompería esta tesis

La prima se ha mantenido durante dos décadas porque nadie está construyendo nuevo material de primera línea, y la Ley de Costas es la razón por la que nadie puede. Tres cosas aún podrían arruinarlo.

La demanda es concentrada y discrecional. Los compradores extranjeros se llevan aproximadamente el 15% de las transacciones españolas a nivel nacional y una proporción mucho mayor en la provincia de Alicante, alrededor del 40%. Esa oferta es sensible a la moneda. Una libra o corona más débil reduce el mercado de primera línea de más de 400.000 euros antes de que toque el mercado interior de 180.000 euros, porque el comprador marginal en la cima está comprando un deseo en lugar de una vivienda. El Golden Visa cerró en abril de 2025, por lo que el comprador no perteneciente a la UE que emite un cheque de 500.000 EUR hoy no obtiene residencia por él. Las rutas en directo en 2026 son la Visa No Lucrativa, la Visa de Nómada Digital y el régimen fiscal Beckham, y ninguna de ellas te pide comprar una propiedad.

La regulación puede eliminar el levantamiento por cortos plazos con una sola decisión municipal. Si tu caso depende de las noches de 190 llet, modela de nuevo en 120 y mira si sigues queriendo la primera fila.

También se mueve la arena: varios tramos de la costa de Alicante y Murcia ahora necesitan reabastecimiento periódico financiado por el Ministerio para la Transición Ecológica, y una playa que se estrecha se lleva el precio más alto. Antes de comprometerte, compara imágenes aéreas del mismo tramo de 2010 y de este año.

Nada de eso hace que la primera línea sea una mala compra. Esto lo convierte en un activo caro, de bajo rendimiento y alto mantenimiento que se mantiene líquido cuando el mercado se debilita. Muchos compradores quieren exactamente eso. Un inversor centrado en la rentabilidad debería mirar una fila atrás antes de firmar.

Preguntas frecuentes

¿Qué cuenta legalmente como primera línea en España?

Nada. Es una descripción comercial, no una categoría legal. La Ley de Costas regula la franja de tránsito de seis metros y la franja de protección de 100 metros, pero no registran cuál edificio ocupa el primer lugar en la fila. Verifica con el mapa catastral y una visita al lugar, nunca con una descripción del listado.

¿Añade valor una vista al mar si la propiedad está a 2 km tierra adentro?

Sí, aunque mucho menos de lo que los agentes implican. En la Costa Blanca, una vista al mar abierto desde una ladera añade aproximadamente entre un 8% y un 15% a una unidad idéntica sin una en la misma urbanización. No coloca la propiedad en la franja de precios frente al mar, y no ofrecerá un rendimiento de alquiler en la playa.

¿Es mayor la premium frente a la playa en la Costa Blanca o en la Costa Cálida?

Más grande en euros absolutos en la Costa Blanca norte, donde los precios de primera línea de Calpe alcanzan los 4.700 EUR por m2. En términos porcentuales, las dos costas son similares, alrededor del 70% al 80% de arriba a abajo, excepto en las llanuras de Mar Menor, donde la pendiente se comprime hasta aproximadamente el 40%.

¿Será más barato asegurar o mantener un piso de primera línea?

No, al revés. Se espera que el seguro sea entre un 15% y un 25% más alto, tasas de comunidad aproximadamente el doble que las de una manzana pequeña a unas calles de distancia, y un ciclo de rehabilitación de fachada de 15 a 20 años en lugar de 25 a 30. Presupuestar entre el 0,4% y el 0,6% del valor anual para el mantenimiento.

Próximos pasos

Decide la fila antes de decidir el pueblo. Envíanos tu presupuesto y tu periodo de espera y pondremos el mismo precio dentro y fuera del frente en Benidorm y Torrevieja. Empieza en nuestra página de contacto.