Benissa Coast Property 2026: Bahías pequeñas, precios altos

El municipio comienza en el límite de Calpe cerca de Les Bassetes y se extiende hacia el noreste hasta la línea de Teulada y Moraira. Entre esos dos puntos hay cinco pequeñas calas, mucha roca, mucho pino de Alepo y varios cientos de villas independientes en parcelas generosas. Detrás de la pista, el terreno asciende de forma constante y, a unos 270 m de altitud, se llega al propio pueblo, a cinco kilómetros del agua.

Ambos son Benissa. Comparten padrón en la zona de 13.000 residentes registrados, una gran parte de los cuales posee pasaporte distinto al español. No comparten casi nada más. Los compradores que recorren la costa por la mañana, almuerzan en el casco antiguo y deciden que ambos pueden quedarse decepcionados con la mitad que han comprado.

La franja costera no tiene centro

No hay paseo marítimo con tiendas, ni plaza, ni sucursal bancaria, ni mercado semanal ni supermercado más grande que un minimercado de barrio. Los restaurantes se suman por pocas decenas en toda la calle, y muchos cierran desde noviembre hasta Semana Santa. Las carreteras son caminos de urbanización: estrechas, empinadas en algunos tramos, ocasionalmente aún en manos privadas en lugar de ser adoptadas por el ayuntamiento.

Lo que recibes a cambio es un silencio genuino. Sin torres de apartamentos, sin hotel frente al mar, cielos oscuros por la noche y un verano que nunca llega a la intensidad de Calpe o Benidorm porque no hay lugar para que los visitantes diurnos puedan aparcar. Si tu imagen de España es una villa con piscina, pinos y el mar visible a través de ellos, esta franja lo ofrece con menos ruido que la mayor parte del norte de Costa Blanca.

El coste es la dependencia total del coche. Pan, farmacia, médico, viaje al colegio, todo es un trayecto en coche. Los adolescentes son infelices aquí. También lo son las personas que imaginaban que irían caminando a un café cada mañana.

El pueblo es un verdadero valenciano

La ciudad de Benissa no es una reconstrucción turística. La iglesia Purísima Xiqueta, un pilote neogótico terminado en 1929 y apodada localmente la catedral de la Marina Alta, se encuentra sobre un casco antiguo de casas de piedra, varias de ellas que datan de los siglos XV al XVIII, además de un convento franciscano cuyos orígenes se remontan al siglo XVI. El mercado de los sábados se celebra, los bares de tapas abren en febrero, y el valenciano se habla en la calle y se enseña en los colegios.

La propiedad aquí cuesta aproximadamente la mitad de lo que cuesta la costa por m2. La trampa es el producto. Las casas adosadas Casco antiguas suelen tener tres o cuatro plantas, son estrechas, sin ascensor y casi nunca con garaje. Muchos necesitan trabajos estructurales y, dado que el centro está protegido, las modificaciones en las fachadas y las líneas de tejado requieren permisos que llevan tiempo. Es un lugar encantador para vivir y un lugar incómodo para reformar.

Lo que cuesta comprar y gestionar propiedades en la costa de Benissa

Las cifras que aparecen a continuación son precios de consulta, no precios de venta registrados, recopilados de lo que seguimos en los portales principales a mediados de 2026. Los precios registrados por notarios en esta zona suelen estar entre un 5% y un 10% por debajo del precio solicitado, y en una villa que lleva más de un año anunciada la diferencia puede ser mayor.

Subárea	Producto típico	Pedir EUR por m2	Precio típico de venta	Trama típica
La Fustera, Abogado, Baladrar (primera y segunda línea)	Villa independiente con piscina	3.700 a 4.700	EUR 750.000 a 1.900.000	800 a 1.500 m2
Montemar, Pedramala, Buenavista (laderas con vistas al mar)	Villa independiente con piscina	3.100 a 3.900	EUR 520.000 a 1.200.000	800 a 2.000 m2
Fanadix, Els Pinets, La Llobella (lado de Moraira)	Villa, además de un pequeño edificio bajo	3.300 a 4.300	EUR 330.000 a 1.400.000	600 a 1.500 m2
Centro de Benissa	Adosados, apartamento	1.600 a 2.100	EUR 125.000 a 340.000	No aplicable
Benissa rural (Canor, Benimarco, Pinos)	Finca, villa de campo	1.700 a 2.400	EUR 280.000 a 700.000	5.000 m2 en adelante

Dos números importan más que los promedios. Primero, el valor gira lentamente: una villa costera en Benissa suele estar en el mercado entre nueve y quince meses, aproximadamente el doble del tiempo que tarda una propiedad comparable en Torrevieja o Los Alcázares. Segundo, los vendedores aquí rara vez están bajo presión. Muchos compraron en los años 90, no tienen hipoteca y esperan a que una oferta baja pase dos temporadas sin pestañear. Son normales descuentos del 4% al 8% en las preguntas. Cualquier cosa cercana al 20% suele significar una venta de sucesión.

Para cómo se ha desplazado el norte más amplio de Costa Blanca, nuestro desglose de precios de Costa Blanca en metros cuadrados en 2026 frente a 2024 ofrece la comparación ciudad por ciudad.

Por qué los precios de venta por m2 se mantienen altos

La fuente explica casi todo. El plan general de Benissa clasifica la franja costera como residencial de baja densidad, con tamaños mínimos de parcela en gran parte desde aproximadamente 800 m2 en adelante y una proporción construcción-parcela que mantiene las casas pequeñas en relación con su terreno. Nada que supere los dos pisos se licencia en la franja. La Ley de Costas de 1988 añade una servidumbre de protección de 100 m tierra adentro de la costa, en terrenos no urbanos, que elimina por completo el terreno más evidentemente edificable.

El resultado práctico es un puñado de nuevas villas licenciadas al año en todo el municipio, en un mercado donde la demanda alemana, holandesa y belga ha sido constante durante tres décadas. Aquí no hay válvula de escape de volumen como la que ofrece Cumbre del Sol, que está al lado.

Entiende lo que realmente estás comprando. En esta costa, la parcela tiene la mayor parte del valor. Una villa de los años 90 de 1.200 m2 con vistas al mar se vende por el terreno, y la casa en sí suele ser anticuada: acristalamiento simple, sin aislamiento en las paredes, caldera de gasóleo o de gas embotellado, baños de la época de Aznar. Presupuesta entre 1.000 y 1.600 EUR por m2 para una reforma completa, y haz el presupuesto antes de firmar el arras, no después.

Costes de funcionamiento de una villa costera

Una villa de 250 m2 con piscina en 1.000 m2 de terreno en Benissa Costa cuesta realísticamente entre 5.500 y 9.000 EUR al año antes de cualquier reparación. La distribución se ve más o menos así.

El IBI, el impuesto anual municipal sobre la propiedad, cuesta aproximadamente entre 1.100 y 1.700 euros para una villa costera, establecido por el valor catastral de los registros de Catastro en lugar de por lo que pagaste. Pide el recibo del año pasado en la velación; Los vendedores lo tienen. La recogida de basura añade aproximadamente 120 EUR a 190 EUR.

Las tasas comunitarias no son universales aquí, ya que muchas villas se encuentran en parcelas individuales en lugar de en bloques cerrados, pero un buen número de urbanizaciones gestionan una entidad urbanística de conservación que cobra entre 150 y 600 euros al año por el mantenimiento de carreteras y alumbrado. Confirma cuál es lo que aplica y confirma si la vía de acceso ha sido formalmente adoptada por el ayuntamiento o sigue siendo privada. Esa pregunta descarrila las compras aquí con frecuencia, y ningún anuncio te responderá.

El agua y el drenaje merecen el mismo escrutinio. Algunas villas costeras antiguas aún funcionan con una fosa séptica en lugar de alcantarillado principal, y algunas cuentan con depósitos privados de agua. Agua de verano para un jardín y terrenos de piscina entre 90 y 150 EUR al mes. La electricidad para una villa con bomba de piscina y aire acondicionado es de 120 a 220 EUR al mes durante todo el año. El mantenimiento de la piscina cuesta entre 900 y 1.500 EUR, la jardinería entre 1.200 y 3.000 EUR, y el seguro de edificios entre 400 y 800 EUR.

Los propietarios no residentes también deben impuesto sobre la renta imputado mediante el Modelo 210, calculado sobre el 1,1% o 2% del valor catastral y cobrado al 19% para residentes de la UE y EEE o 24% para el resto.

Costes de compra y por qué esto no es un mercado de rendimiento

En cuanto a la compra en sí, presupuesta entre un 12% y un 14% además del precio. El impuesto sobre la reventa en la Comunidad Valenciana es del 10%, el impuesto de obra nueva es del 10% de IVA más el 1,5% de impuesto de timbre, y el notariado, el registro y los honorarios legales son los principales. El coste total de comprar una propiedad en España desglosa cada línea.

Los rendimientos brutos del alquiler de una villa Benissa de 800.000 EUR rondan el 3% incluso con un verano fuerte, y netos de gestión, limpieza, IBI y mantenimiento, estás muy por debajo de eso. La temporada es corta, y la situación del municipio se presenta con creciente reticencia. Compra aquí para usarlo, no para ganar dinero con ello.

Las calas, una a una

Las cinco ensenadas para nadar son la razón por la que la gente paga un precio premium por este código postal. Ninguno de ellos es una playa de resort. El Ayuntamiento de Benissa publica información sobre acceso, aparcamiento y calidad del agua para cada uno. Léelo antes de planear un día de visita en agosto.

Playa de la Fustera y Les Bassetes

La Fustera es la única cala con arena auténtica, unos 200 m, con socorrista de temporada, un pasillo accesible, duchas y un bar en la playa. Ha ostentado el estatus de Bandera Azul en las últimas temporadas y es el único lugar en esta costa donde una familia con un niño pequeño puede comportarse con normalidad. El aparcamiento se llena antes de las 10:30 de una mañana de julio o agosto, y después de eso la gente abandona los coches en la carretera de acceso de una forma que cada vez más desagrada a la policía local.

Les Bassetes, en el extremo Calpe, es rocoso y de grava con un pequeño club náutico, una rampa de lanzamiento y una escuela de buceo. Es un pequeño puerto en funcionamiento más que una playa, y el esnórquel es excepcional porque los prados de posidonia en alta mar están en gran parte intactos.

Cala Baladrar

Baladrar es el que usan los fotógrafos. Guijarros, una pendiente empinada cubierta de pinos detrás, agua que va de clara a absurda, y un chiringuito estacional que se llega a pie. El acceso es por una vía desde la urbanización de Baladrar con aparcamiento limitado en la carretera arriba, y la subida de vuelta a 33 grados con una cámara frigorífica es la parte que las fotografías omiten.

No es una playa familiar: no hay arena, la entrada es pedregosa, no hay instalaciones más allá del bar en temporada. Para los adultos que nadan, el agua es tan buena como cualquier otra en el norte de la Costa Blanca.

Cala Advocat, Cala Pinets y Cala Llobella

Advocat se encuentra en la zona de Fanadix, hacia el extremo de Moraira de la calle, con un pequeño bolsillo de arena importada y un club de playa que lo convierte en el más social de los tres. Els Pinets es natación con plataforma rocosa, popular entre quienes disfrutan de lanzarse desde salientes y poco popular entre cualquiera que lleve paraguas. La Llobella no tiene ningún servicio y entras por una vía.

Los conecta la Ruta Ecològica i Paisatgística, un sendero costero señalizado de aproximadamente 4 km que recorre todo el municipio por pasarela y sendero de tierra. Es realmente bueno, y es la única comodidad que hace que la zona sea habitable sin coche durante una hora al día. Camina antes de las 10 de la mañana en verano; Hay muy poca sombra.

La vida diaria en el Strip, y quién acaba comprando aquí

El centro de Calpe está a 10 o 12 minutos de la mayor parte de la pista. Moraira es más o menos igual en la otra dirección. Jávea está a 25 minutos, Dénia a unos 35, Benidorm a 35 o 40. El aeropuerto de Alicante se encuentra aproximadamente a 90 km al sur, algo más de una hora puerta a puerta en el tráfico normal de la AP-7, y esa autopista es gratuita desde que expiró la concesión a principios de 2020. El aeropuerto de Valencia está a unos 125 km, aproximadamente una hora y media.

El transporte público es escaso. La línea 9 de vía estrecha FGV entre Benidorm y Dénia tiene una parada en Benissa, pero da servicio a la ciudad y no a la costa y no sustituirá al coche en la vida diaria. Los enlaces de autobús hasta el calas funcionan con un horario ponderado por el verano.

La atención primaria funciona a través del Centro de Salud en la localidad de Benissa. El municipio depende del departamento de salud de Dénia, por lo que el hospital de referencia está en Dénia, a unos 25 km, con opciones privadas en Dénia y Jávea y la Clínica Benidorm a unos 40 minutos al sur. Sin residencia y un S1 o equivalente, pagas de forma privada, y cualquier solicitud de residencia necesita una póliza sin copagos.

Investiga bien la formación antes de comprometerte. Los colegios públicos de Benissa, CEIP Manuel Bru y IES Josep Iborra, enseñan en gran medida valenciano, lo cual está bien para un niño de seis años y difícil para uno de catorce que llega del extranjero. Las alternativas internacionales son Lady Elizabeth School cerca de Llíber, a unos 20 minutos tierra adentro, y Xàbia International College, a unos 30 minutos. Ambos son distancias reales recorridas por el colegio bajo lluvias invernales.

La prueba de invierno es la que la mayoría de los compradores se salta. Entre noviembre y febrero gran parte de la franja costera se vacía, los restaurantes cierran y las noches son tranquilas de una manera que a algunos les resulta reparadora y a otros insoportable. El pueblo sigue funcionando todo el año. Pasa aquí una semana de enero antes de decidir cuál de las dos opciones quieres.

Que realmente compra en la costa de Benissa

Los compradores extranjeros representan aproximadamente el 40% de todas las ventas registradas en la provincia de Alicante, según la serie trimestral de compradores extranjeros de Registradores de España, y en esta franja la cuota es aún mayor. Alemanes y holandeses dominan, con los belgas muy cerca y los británicos en un sólido cuarto lugar. Suizos y franceses aparecen con regularidad, los escandinavos con menos frecuencia que en Alfaz del Pi y Albir.

La propiedad alemana y holandesa aquí se remonta a los años 80 y 90, por eso gran parte de las acciones tienen treinta años y por qué tantas ventas son ventas de herencias o recortes de tamaño por parte de propietarios en sus setenta años. La compra típica es una villa con vistas al mar entre 700.000 y 1.500.000 euros, adquirida como segunda residencia para retirarse. Los compradores belgas avanzan un poco hacia el interior, en las laderas de Montemar y Pedramala, donde el mismo dinero compra más parcela y un trayecto más largo hasta el agua.

Aquí hay menos compradores británicos que en el sur de la Costa Blanca, y el patrón cambió tras el Brexit. Los 90 días en cualquier límite de 180 en Schengen convirtieron muchas de las posibles compras de segunda vivienda en compras más pequeñas o solicitudes de residencia completa. El Visado Dorado que en su día convirtió una compra de 500.000 euros en un permiso de residencia fue abolido en abril de 2025 y ya no existe. Comprar una propiedad en Benissa te compra una propiedad y nada más. Las rutas realistas ahora son el Visado No Lucrativo, el Visado de Nómada Digital y el régimen Beckham, que se exponen en nuestro artículo sobre lo que sustituyó al Visado Dorado.

Las familias ucranianas con las que trabajamos casi nunca se establecen en esta costa. Las comunidades establecidas, el stock asequible y los servicios de habla ucraniana se encuentran mucho más al sur, alrededor de Torrevieja y Guardamar, donde una vivienda equivalente cuesta menos de la mitad.

Las propiedades rusas en la Costa Blanca se agrupan en Torrevieja y, al norte, en Calpe en lugar de en las calas de Benissa. El cumplimiento de sanciones también hace que la documentación de esas transacciones sea más lenta, lo cual es una conversación aparte y que estamos encantados de mantener directamente.

Benissa contra Calpe, Moraira, y dónde están realmente nuestras listas

Ciudad	Pedir EUR por m2	Lo que realmente obtienes	Anuncios de ofertas de Wesna hoy en día
Costa de Benissa	3.300 a 4.700	villas, cinco pequeñas calas, sin centro	0
Moraira	3.600 a 5.000	plaza del pueblo, marina, villas del interior	0
Benitachell (Cumbre del Sol)	4.000 a 5.700	Resort en la cima del acantilado, infraestructura gestionada	3
Calpe	2.900 a 4.500	apartamentos con vistas al mar, una auténtica ciudad que se abre todo el año	9
Colinas de Altea	3.500 a 5.000	Villas cerradas en la ladera sobre Altea	1
Polop	3.200 a 5.600	Villas interiores, vistas al valle, a 15 minutos del mar	15
Benidorm	2.800 a 5.100	Rascacielos, todo abierto en enero	45

Frente a Calpe, Benissa cambia la comodidad por la privacidad. Calpe cuenta con una auténtica tienda de compras durante todo el año, un paseo marítimo, restaurantes que abren en diciembre y un mercado de alquiler que funciona, a costa de una densidad de edificios altos y un agosto realmente concurrido. Frente a Moraira, Benissa es más barata por m2 y menos bonita en el centro, ya que Moraira tiene un pueblo real al que entrar andando y Benissa Costa no. Nuestra guía de aldeas de Moraira expone esa comparación en su totalidad, y lleva la misma revelación: tampoco tenemos nada en Moraira.

Así que esto es lo que realmente podemos mostrarte. Tenemos nueve propiedades en venta en Calpe, incluyendo apartamentos de primera línea y reventa de mercado medio, por ejemplo WES-2318C, un apartamento de 2 habitaciones y 84 m2 por EUR 373.730. En Benitachell tenemos tres, todo dentro del resort Cumbre del Sol, que es lo más parecido a la experiencia de la costa de Benissa en nuestros registros, con carreteras y servicios gestionados; WES-1441C es una casa de 2 habitaciones y 109 m2 por 499.150 EUR. Polop tiene quince para compradores que cambiarán la vista al mar por una de valle y se quedarán con 200.000 EUR o más en el proceso. Benidorm tiene cuarenta y cinco, que es donde vas si quieres un pueblo que funcione en enero.

También poseemos una propiedad en Altea Hills. No tenemos nada en Benissa, Moraira, Jávea, Albir o Finestrat, y si esos son vuestros objetivos, lo diremos en lugar de desviaros a otro sitio y llamarlo recomendación.

Preguntas frecuentes

¿Wesna tiene alguna propiedad en venta en Benissa?

No. Actualmente no tenemos anuncios de venta en Benissa, ni en la costa ni en la ciudad, y Benissa no aparece como filtro en nuestro catálogo. Nuestro stock más cercano es de nueve propiedades en Calpe, a diez minutos al sur, y tres en Benitachell dentro del complejo Cumbre del Sol, a unos veinte minutos al norte. Si nos llega una instrucción de Benissa, lo diremos.

¿La costa de Benissa es mejor relación calidad-precio que Moraira?

Por metro cuadrado, normalmente sí, aproximadamente entre un 10% y un 15% para una villa equivalente. Lo que Moraira tiene y que Benissa Costa no tiene es un centro de pueblo al que puedas entrar para cenar, un puerto deportivo y una vida social durante todo el año. Si quieres una parcela tranquila con vistas al mar, Benissa gana. Si quieres un sitio al que ir andando, no lo necesita.

¿Puedo construir una nueva villa en una parcela en la costa de Benissa?

A veces, y despacio. Se construyen parcelas para construir, pero los tamaños mínimos de parcela son grandes, la proporción de edificación es deliberadamente restrictiva y no hay licencia para más de dos plantas en la franja. Los plazos de licencia de doce a dieciocho meses antes de que se mueva una pala son normales. Nunca pagues por una parcela antes de que un arquitecto técnico haya confirmado su área edificable con el ayuntamiento.

¿Son las calas Benissa adecuadas para nadar con niños?

Playa de la Fustera es, con arena, un socorrista de temporada y un paseo accesible. Los otros son de guijarros o roca, con acceso empinado a senderos y sin instalaciones más allá de un bar estacional. Baladrar y Els Pinets se adaptan a los adultos nadadores seguros de sí mismos. Si los niños pequeños forman parte del plan, La Fustera o las playas de Calpe son la respuesta honesta.

¿Cuánto cuesta una villa en la costa de Benissa cada año?

Presupuesto entre 5.500 y 9.000 EUR para una villa de 250 m2 con piscina, antes de las reparaciones. Eso cubre un IBI de aproximadamente 1.100 a 1.700 EUR, servicios, mantenimiento de piscinas y jardines, seguros, cualquier tasa de entidad de conservación y impuesto sobre la renta imputado por no residentes. Las villas antiguas con mala aislación empujan la línea eléctrica considerablemente más alto de lo que sugiere la alcance.

¿Necesito un NIE y una cuenta bancaria española para comprar aquí?

Un NIE es obligatorio para cualquier compra, y el notario no completará sin él. Una cuenta bancaria española no es obligatoria por ley, pero facilita mucho los domicilios bancarios de servicios, el IBI y la declaración anual de la renta. Nuestra guía para obtener un número NIE como comprador de propiedad cubre tanto rutas como horarios actuales.

Próximos pasos

Abre nuestras listas de Calpe, elige dos o tres referencias y envíaselas. Te contaremos con franqueza cómo se compara cada una con lo que actualmente pide Benissa y organizaremos las visitas desde nuestra oficina de València.

Si en la lista entra algo que necesita obra, nuestro servicio de reformas lo presupuesta por m² y gestiona la obra mientras usted está fuera.