Ukrajinci kupující nemovitosti ve Španělsku v roce 2026: 2 165 transakcí a cesta vedoucí přes Torrevieju

Podle portálu Idealista uskutečnili ukrajinští občané v první polovině roku 2025 ve Španělsku celkem 2 165 nákupů nemovitostí, což je nejvyšší počet, jaký kdy byl v této zemi zaznamenán. Většina z nich se usadila na pobřeží Costa Blanca. Jen v Torrevieji je v registru obyvatel z roku 2026 zapsáno 10 787 Ukrajinců. Praktický průvodce tím, v čem se ukrajinští kupci liší, prodloužením dočasné ochrany do března 2027, převody peněz v rámci limitů NBU a místy, kde již komunita funguje.

Ukrajinští občané v první polovině roku 2025 uzavřeli ve Španělsku 2 165 transakcí s nemovitostmi, což je podle zprávy Idealisty o zahraničních kupcích. Ukrajinci jsou druhou největší skupinou zahraničních kupců ve Španělsku. První je britská komunita (5 731 transakcí ve stejném období). Průměrný ukrajinský kupující utratil 1 832 € za metr čtvereční, což je výrazně pod průměrem zahraničních kupců. Největší podíl na tomto objemu měla Costa Blanca. Městský registr v Torrevieji uvádí k květnu 2026 10 787 ukrajinských obyvatel, což představuje největší ukrajinskou komunitu v celém Španělsku.

Kde se soustřeďují ukrajinští kupci a proč

Marina Alta a Vega Baja (jižní Costa Blanca) mají nejvyšší koncentraci ukrajinského obyvatelstva v zemi. Tuto koncentraci lze vysvětlit třemi faktory.

Za prvé, Torrevieja a okolní města nabízejí nejnižší cenu za m² na španělském pobřeží Středozemního moře. Velká nabídka bytů, celoroční služby a dlouhodobě fungující mezinárodní komunita usnadňují usazení. Město hostí viditelnou ukrajinskou komunitu již dlouho před rokem 2022. Nově příchozí na této základně stavěli.

Za druhé, letiště ve Valencii a Alicante provozují sezónní přímé spoje do Krakova, Varšavy, Vratislavi a Rigy, což jsou typické trasy, které ukrajinské rodiny využívají nyní, když jsou přímé lety mezi Ukrajinou a Španělskem nadále pozastaveny. Region Valencia-Alicante-Murcia podle regionálních registrů hostí přes 88 000 vysídlených Ukrajinců, což představuje největší koncentraci ve Španělsku.

Za třetí, regionální vláda zvolila Torrevieju jako místo pro španělský národní „Dům Ukrajiny“ (Casa de Ucrania), což bylo oznámeno po návštěvě prezidenta Sáncheze v Kyjevě na začátku roku 2025. Díky již existující administrativní infrastruktuře a vysoké koncentraci ukrajinského obyvatelstva se jednalo o přirozenou volbu. Město Valencie otevřelo v září 2025 Ukrajinské kulturní centrum.

Koncentrace kupujících odpovídá mapě bydliště:

Město	Pobřeží	Proč to funguje pro ukrajinské kupce
Torrevieja	Jižní Costa Blanca	10 787 registrovaných Ukrajinců. Největší komunita, nejlépe zavedené služby.
Guardamar del Segura	Jižní Costa Blanca	Druhá největší ukrajinská komunita. Klidnější než Torrevieja, řeka a duny.
Alicante	Costa Blanca	Hlavní město provincie. Školy, pracovní příležitosti, letiště 25 minut jižně.
Valencie	Komunita Valenciana	Ukrajinské kulturní centrum, univerzitní zázemí, rostoucí komunita.
Los Alcázares	Costa Cálida (Murcia)	Nižší vstupní ceny, vhodné pro rodiny, rostoucí podíl UA.
Castellón	Comunitat Valenciana	Provincie s rychlým přílivem Ukrajinců v letech 2022–2025.

## Dokumenty a vízové postupy pro ukrajinské kupující

V současné době se na většinu ukrajinských kupujících vztahují dvě odlišné právní situace.

Kupující, kteří se již nacházejí ve Španělsku v rámci dočasné ochrany (karta TIE). Evropská rada prodloužila dočasnou ochranu pro Ukrajince do 4. března 2027 (prováděcí rozhodnutí Rady přijaté v červnu 2024). Španělsko automaticky prodlužuje platnost stávajících karet TIE bez nutnosti podání nové žádosti. Vaše stávající karta TIE si zachovává plnou platnost pro pobyt, práci, zdravotní péči, školní docházku a bankovní služby. Nemovitost můžete koupit pomocí stávající karty TIE a čísla NIE bez jakýchkoli dalších imigračních kroků.

Kupující, kteří jsou stále na Ukrajině a plánují se přestěhovat. Dvě hlavní cesty.

Cesta do Španělska se schengenským pasem, podání žádosti o dočasnou ochranu po příjezdu. Bezplatné, rychlé (karta TIE vydána do 1–3 týdnů na Comisaría de Policía). Získáte okamžitě plná práva k pobytu, včetně možnosti podepisovat smlouvy o nemovitosti jako rezident s 19% daní z příjmů z pronájmu namísto 24% sazby pro nerezidenty.
Požádejte z Ukrajiny prostřednictvím španělského konzulátu o standardní vízum. Pomalejší (4–12 týdnů), ale možné, pokud nesplňujete podmínky pro dočasnou ochranu. Aktivní cesty: Neziskové vízum pro důchodce s úsporami nebo pasivním příjmem, vízum pro digitální nomády pro vzdálené pracovníky vydělávající alespoň 2 650 € měsíčně mimo Španělsko, Beckhamův režim pro nové daňové rezidenty pobírající španělský plat.

Zlaté vízum, které dříve udělovalo povolení k pobytu za nákup nemovitosti v hodnotě 500 000 € a více, bylo zrušeno v dubnu 2024. Již neplatí, bez ohledu na hodnotu nemovitosti.

Vždy nejprve NIE. Ať už přijíždíte v rámci dočasné ochrany nebo jako návštěvník Schengenu, NIE (Número de Identidad de Extranjero) je vaše daňové identifikační číslo a je nutné jej mít, než vám jakýkoli notář podepíše vaši escritura pública. Podívejte se na náš průvodce NIE pro nerezidenty ohledně procesu EX-15 + Modelo 790 a státního poplatku ve výši 9,84 €.

Bankovnictví a převody peněz z Ukrajiny

Právě v tomto bodě naráží většina ukrajinských kupujících na největší překážku. Válečná omezení Národní banky Ukrajiny (NBU) omezují osobní zahraniční převody na 100 000 UAH měsíčně do destinací, kde nemáte účet (při aktuálním kurzu asi 2 300 €). To zdaleka nedosahuje částky 150 000–350 000 EUR potřebné pro průměrnou koupi nemovitosti na pobřeží Costa Blanca.

Realizovatelné možnosti v roce 2026:

Prodejte ukrajinská aktiva a převedete výnosy z prodeje nemovitosti přes SWIFT prostřednictvím své ukrajinské banky, přičemž jako účel uvedete nákup nemovitosti v zahraničí. SWIFT převody z ukrajinských účtů s měnovými kartami jsou povoleny od října 2022 s doloženým odůvodněním. PrivatBank, Raiffeisen Bank Ukraine a Universal Bank pravidelně zpracovávají velké odchozí převody na nákup nemovitostí.
Nejprve postupně převádějte prostředky na polský nebo litevský bankovní účet v EU, poté proveďte převod SEPA na úschovný účet vašeho španělského právníka. Tato cesta využívá vašeho práva na vedení účtů v jurisdikcích EU jako osoby s dočasnou ochranou. Mnoho ukrajinských kupujících v letech 2024–2025 využilo zprostředkovatelský účet Wise nebo Revolut pro agregaci na straně EU.
Kupující, kteří již mají aktiva mimo Ukrajinu (úspory v EU z období před rokem 2022, příjmy ze zahraničního podnikání, kryptoměny prodané prostřednictvím licencovaných burz), mají nejjednodušší cestu.

Španělská pravidla proti praní špinavých peněz vyžadují dokumentaci o původu finančních prostředků u každého nákupu nemovitosti nad 100 000 EUR. Pro ukrajinské kupující to znamená: notářsky ověřenou kupní smlouvu na jakoukoli ukrajinskou nemovitost prodanou za účelem financování stěhování, daňová přiznání, potvrzení o zaměstnání nebo výpisy z bankovních účtů pokrývající alespoň posledních 12 měsíců. Španělští notáři i banky tyto dokumenty kontrolují. Banka, která vám otevře účet, aniž by se na tyto otázky ptala, je varovným signálem.

Španělský bankovní účet pro ukrajinské nerezidenty. Sabadell, BBVA a Santander otevírají účty pro držitele ukrajinských pasů. Produkt „HolaBank“ od CaixaBank pro nerezidenty je nejvstřícnější k expatům. Karta TIE vše zjednodušuje (počítá se jako rezident, méně otázek). Ukrajinský pas bez karty TIE funguje, ale počítejte s více požadavky na doklady.

Služby a jazyková podpora na místě

Infrastruktura se rozrostla rychleji, než ji zbytek Španělska stačil dohnat.

Casa de Ucrania (Torrevieja) se otevírá jako ukrajinské komunitní centrum na národní úrovni. Právní poradenství, překlady dokumentů, podpora integrace. Pro Ukrajince zdarma.
Ukrajinské kulturní centrum ve Valencii (otevřeno v září 2025) pořádá kurzy ukrajinštiny pro děti, kulturní akce a integrační workshopy.
Školy ukrajinského jazyka a sobotní školy fungují v Torrevieji, Guardamaru, Valencii, Alicante a Castellónu. Většina z nich je provozována dobrovolníky, některé jsou uznány ukrajinským ministerstvem školství pro paralelní vydávání diplomů.
Ukrajinsky mluvící právníci působí v Torrevieji, Alicante a Valencii. Ověřte si jejich registraci u advokátní komory ICAB (Barcelona) nebo ICALI (Alicante) a reference od klientů v ukrajinské komunitě.
Lékaři a zubní lékaři hovořící ukrajinsky: vyhledejte je prostřednictvím ukrajinských kanálů na Telegramu, které jsou aktivní v jednotlivých městech. Soukromé zdravotní pojišťovny Sanitas a Adeslas uvádějí seznam vícejazyčných lékařů.
Ukrajinské církevní komunity působí v Torrevieji, Alicante a Valencii (farnosti UGCC i UOC).
Místní ukrajinské podniky: pekárny (Torrevieja, Alicante), obchody s potravinami prodávající ukrajinské produkty, kosmetické salony, účetní. Většinou zmapované v telegramových skupinách podle města.

Pro kupující Wesny: spolupracujeme s ukrajinsky mluvícími právníky a překladateli dokumentů v provinciích Alicante a Valencie. Naše interní zpracování zahrnuje onboarding v ukrajinském jazyce (Erick, náš generální ředitel, osobně schvaluje každý spis ukrajinského kupujícího) a koordinujeme cita previa pro žádosti o NIE prostřednictvím partnerských právnických firem.

Často kladené otázky

Mohu koupit nemovitost ve Španělsku, pokud mám pouze dočasnou ochranu (TIE)?

Ano. Dočasná ochrana vám dává plné právo na koupi nemovitosti ve Španělsku. Potřebujete pouze NIE (jako každý cizinec) a TIE jako potvrzení vašeho statusu. Notář podepíše escritura bez dalších požadavků.

Jaké daně platím při pronájmu své španělské nemovitosti, pokud mám dočasnou ochranu?

Pokud máte TIE, jste považováni za daňového rezidenta Španělska a platíte 19 % z příjmu z pronájmu (lze odečíst výdaje). Pokud zůstanete nerezidentem, sazba je 24 % bez odpočtů. Rozdíl je podstatný.

Co bude s mým TIE po březnu 2027?

Evropská rada prodloužila dočasnou ochranu do 4. března 2027 s automatickým prodloužením stávajících karet. Španělské úřady také připravují postup pro přechod na trvalý pobyt pro Ukrajince, kteří se již integrovali. Sledujte aktualizace od UNHCR Spain.

Kolik peněz mohu převést z Ukrajiny na koupi nemovitosti ve Španělsku?

NBU omezuje osobní převody na 100 000 UAH/měsíc na kartu nerezidenta. Pro nákup nemovitosti je reálnou cestou SWIFT převod z vaší devizové karty ukrajinské banky, s dokumentárním odůvodněním (nákup nemovitosti v zahraničí). PrivatBank, Raiffeisen a Universal Bank provádějí takové převody pravidelně.

Mohu převést nemovitost ve Španělsku na jméno svých dětí, které jsou občany EU?

Ano, ale jedná se o samostatný postup. Pokud je dítě rezidentem EU (například díky předchozímu získání italského nebo polského občanství), lze převod provést přímo na jeho jméno. Španělské zákony o nezletilých vyžadují zřízení opatrovnictví v notářském aktu. Doporučujeme před koupí konzultovat s právníkem.

Poskytuje Wesna podporu v ukrajinštině?

Ano. Spolupracujeme s ukrajinsky mluvícími právníky v provinciích Alicante a Valencie. Vnitřní vyřizování záležitostí ukrajinských klientů koordinuje osobně náš generální manažer pro práci s klienty, od prvního kontaktu až po podpis escritura.

Prohlédněte si nemovitosti v oblastech s ukrajinskou komunitou

Kde již žije většina ukrajinských kupujících: Torrevieja, Guardamar, Los Alcázares, Alicante, Valencia, Castellón.

Chcete dvoupokojový byt za 150 000–220 000 € v docházkové vzdálenosti od ukrajinské komunity? Byty v Torrevieji nejlépe odpovídají tomuto zadání.

Chcete vilu se zahradou pro rodinu, která se stěhuje? Domy v Los Alcázares a domy v Guardamar mají nejširší nabídku v této cenové kategorii.

Pokud byste chtěli prodiskutovat svou konkrétní situaci (aktuální status TIE, otázky týkající se zdroje financí, preferované město, rozpočet), kontaktujte nás. První konzultace probíhá v ukrajinštině a je zdarma.

Autor: Erick Kit, generální ředitel Wesna Group.