Celkové náklady na koupi nemovitosti ve Španělsku: ITP, notář, katastr a skutečné číslo

Cena v inzerátu není to, co skutečně zaplatíte. Ve Valencii daně a poplatky přidají dalších 10-15 %. Tady je úplný rozpis, abyste u notáře nebyli překvapeni.

Číslo, které vám nikdo neřekne

Cena v inzerátu je to, co zaplatíte prodávajícímu. Není to to, co odejde z vašeho účtu v den podpisu. Ve Valencii je skutečný součet cena z inzerátu plus 10 až 15 procent na daně a poplatky. U bytu za 250 000 € to znamená 25 000 až 37 500 € navíc.

Je to největší překvapení pro zahraniční kupce. Plánujte to od prvního dne.

Co je v těch 10-15 %

Pět samostatných položek, každá jde jiné straně.

1. ITP - daň z převodu (jen rezale)

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se vztahuje na byty z druhé ruky. Ve Comunitat Valenciana je sazba 10 % z vyšší ze dvou hodnot:

Cena ve smlouvě escritura
Oficiální valor de referencia, který katastr přidělil bytu

Zlevnit cenu ve smlouvě a tím ušetřit nelze. Stát automaticky kontroluje valor de referencia a doúčtuje rozdíl plus úrok.

2. IVA + AJD - jen pro novostavby

Pokud kupujete novostavbu přímo od developera:

IVA (DPH) 10 % - stejně jako ITP
AJD (kolková daň) 1,5 % - navíc

Novostavba tedy stojí 11,5 % v daních proti 10 % u rezale. O něco více, ale máte zbrusu nový byt s garancí.

3. Notář

Tarif je státem stanovený (nelze smlouvat) a závisí na ceně:

Cena	Tarif notáře
Do 100 000 €	600-900 €
100 000 - 300 000 €	900-1 400 €
300 000 - 600 000 €	1 400-2 200 €
Nad 600 000 €	2 200 €+

Při hypotéce se v ten samý den podepisuje druhá escritura - hypoteční smlouva - to je o 300-500 € víc.

4. Katastr nemovitostí

Po notáři se smlouva zapisuje v Registro de la Propiedad. Také tarifní:

Cena	Tarif katastru
Do 100 000 €	300-450 €
100 000 - 300 000 €	450-700 €
300 000 - 600 000 €	700-1 100 €
Nad 600 000 €	1 100 €+

Zápis hypotéky přidá 200-400 €.

5. Gestoría

Gestoría vyřizuje papíry: podává ITP, zapisuje na katastru, zúčtovává s bankou, získává nota simple. Honorář: 300-500 € obvykle fixně.

Reálný příklad

Kupujete byt za 250 000 € z druhé ruky v El Carmen, 30 % vlastních, 70 % hypotéka. Plný rozpis:

Položka	Částka
Cena bytu	250 000 €
ITP (10 % z ceny)	25 000 €
Notář (kupní smlouva)	1 300 €
Notář (hypotéční smlouva)	400 €
Katastr (koupě)	600 €
Katastr (hypotéka)	300 €
Gestoría	400 €
Poplatek banky za otevření (~1 %)	1 750 €
Odhad pro banku	350 €
Celkem poplatky	30 100 €
Vlastní vklad (30 %)	75 000 €
Hotovost při uzavření	105 100 €

Banka pošle zbývajících 175 000 € prodávajícímu v den podpisu. Vy přinesete 105 100 € vlastních.

Pravidlo 12 %

Mentální zkratka pro celou Valencii: počítejte 12 % nad cenu z inzerátu na daně a poplatky pokud platíte hotově. Plus 1-2 % pokud máte hypotéku.

Co NEPLATÍTE (běžné mýty)

Provize realitky obvykle platí prodávající, ne kupující. U Wesna vždy prodávající.
Daň z kapitálových zisků platí prodávající.
Plusvalía municipal rovněž platí prodávající.

Po podpisu - roční náklady

12 % je jednorázová bolest. Jako majitel pak ročně platíte:

Položka	Typická částka
IBI (obecní daň z nemovitostí)	200-800 € ročně za byt
Společné poplatky	50-200 € měsíčně
Pojištění domácnosti	200-400 € ročně
Poplatek za odpad	50-150 € ročně
Daň nerezidenta (bez pronájmu)	1-2 % z katastrální hodnoty ročně
Daň nerezidenta (s pronájmem)	24 % z čistého výnosu

Pro typický byt za 250 000 € u nerezidenta: ~3 000-4 500 € ročně fixních nákladů.

Kdy převést peníze

Španělská banka nedovolí platit prodávajícímu přímo z účtu mimo EU. Standardní postup:

Otevřít španělský účet na své jméno (pomáháme)
Převést z domovské země na španělský účet 1-2 týdny před podpisem
Banka vystaví cheques bancarios pro prodávajícího, agenta a notáře
U notáře fyzicky předáte šeky

Bez hypotéky počítejte minimálně 2 týdny na mezinárodní převod a vystavení šeků.

FAQ

Mohu zlevnit cenu ve smlouvě? Ne. Stát má publikovanou valor de referencia. Pokud snížíte, doúčtuje rozdíl plus pokutu.

Vztahuje se ITP na pozemky a komerční prostory? Ano, 10 % u rezale. Nová komerce / pozemky mají IVA 21 %.

Je sleva ITP pro první bydlení do 35 let? V Comunitat Valenciana ano - 8 % místo 10 % za podmínek. U zahraničních kupců se uplatní zřídka.

Kdy se mohu nastěhovat po podpisu? V 99 % případů ten samý den.

Pokryje hypotéka všechny poplatky? Hypotéka pokrývá jen cenu nemovitosti. Daně a poplatky platíte sami.

Co děláme my

Když vám prodáváme byt, do 24 hodin po prohlídce vám písemně dodáme rozpočet všech nákladů, položku po položce ve vaší měně. Nic nepodepisujete, dokud nevidíte konečné číslo.

Napište na info@wesnagroup.com nebo procházejte katalog.