Kde výnosy z pronájmu na španělském pobřeží v roce 2026 překročí 6 %

Hrubá výnosnost pronájmu rezidenčních nemovitostí ve Španělsku dosáhla na konci prvního čtvrtletí roku 2026 hodnoty 6,7 %, jak uvádí čtvrtletní zpráva společnosti Idealista, což je o šest desetin procentního bodu méně než před rokem. V několika městech na východním pobřeží je tato hodnota stále vyšší. Hlavní město Murcie vede všech 50 španělských provinčních hlavních měst s 7,5 %. Castellón se drží na 7,2 %. Madrid naproti tomu dosahuje 4,7 %. Města, kde se stále drží 6 % a více, nejsou náhodná. Mají společný profil, který stojí za to pochopit předtím, než koupíte.

Mapa výnosů pro rok 2026 v kostce

Zpráva Idealisty o hrubé rentabilitě za 1. čtvrtletí 2026 (hrubý výnos = roční nájemné / požadovaná cena, před odečtením jakýchkoli nákladů) ukazuje jasný rozdíl mezi severem a jihem ve španělských provinčních hlavních městech.

Španělské hlavní město	Hrubá výnosnost 1. čtvrtletí 2026	Směr oproti roku 2025
Murcia	7,5	Nejlepší ve Španělsku
Segovia	7,3	Stabilní
Lleida	7,3 %	Stabilní
Castellón de la Plana	7,2 %	Stabilní
Huelva	7,2 %	Stabilní
Jaén	7,2 %	Stabilní
Celostátní průměr (rezidenční)	6,7	-0,6 procentního bodu meziročně
Hlavní město Valencie	~5,9 %	Mírný pokles
Barcelona	5,2 %	Meziroční pokles
Madrid	4,7 %	Meziroční pokles

Tři z šesti hlavních měst s nejvyšší hrubou výnosností leží na východním pobřeží, které pokrývá Wesna: Murcia (hlavní město [Costa Cálida](/catalog?city=cartagena)), Castellón (mezi Valencií a Tarragonou) a obecně region Valencie. Vzorec je konzistentní: menší města s stabilní poptávkou po pronájmech a nižšími vstupními cenami každé čtvrtletí porážejí velká města, která se dostávají na titulní stránky novin.

Letoviska se v datech nacházejí mírně pod hlavními městy, protože oficiální údaje o výnosu Idealisty pokrývají pouze provinční hlavní města. Výnosy na úrovni měst (Torrevieja, Calpe, Denia, Benidorm) jsou odvozeny místními agenturami vydělením skutečných nájmů požadovanými cenami ve stejné zóně. Čísla na úrovni měst považujte spíše za „přibližná“ než za oficiální údaje Idealisty.

Co ve skutečnosti znamená hrubý výnos 6,7 %

Hrubý výnos je to, co vidíte v titulcích. Čistý výnos je to, co vám přistane na účtu. Dvoupokojový byt v Las Marinas v Denií v hodnotě 240 000 € pronajatý na dlouhodobou smlouvu za 1 000 € měsíčně vypadá takto:

Řádek	Částka	Poznámka
Hrubý roční nájem	12 000	1 000 € × 12 měsíců
Hrubý výnos	5,0	12 000 ÷ 240 000
Mínus: IBI (místní daň)	-650	Denia 1,05 % z katastrální hodnoty
Mínus: poplatky Comunidad	-1 440	120 €/měsíc, bazén + výtah
Mínus: Pojištění budovy	-320	Požadováno pro hypotéku
Mínus: Správa nemovitosti (10 %)	-1 200	Místní agentura, změny nájemníků + údržba
Mínus: Rezerva na údržbu (5 %)	-600	Kotel, klimatizace, spotřebiče v průběhu času
Mínus: Rezerva na jeden měsíc neobsazenosti	-1 000	Mezi nájemníky, typicky
Čistý zisk před zdaněním	6 790	Čistý výnos ~2,8 %
Mínus: Daň z příjmu (nerezident, 24 %)	-1 629	Formulář 210, čtvrtletně
Čistý zisk po zdanění	5 161	~2,1 %

Rezidenti EU platí z příjmů z pronájmu 19 % namísto 24 % a mohou odečíst výdaje (v režimu pro nerezidenty nelze odečíst většinu nákladů). Stejná nemovitost, majitel s daňovým domicilem v EU: čistý výnos po zdanění stoupá na přibližně 2,6 %.

Dva závěry. Za prvé: hrubý výnos „6 %“ uvedený v brožuře obvykle skončí na 2–3 % čistého výnosu na vašem bankovním účtu. Za druhé: rozdíl mezi daňovým zacházením v rámci EU a mimo EU je významný. Pokud plánujete stát se daňovým rezidentem Španělska prostřednictvím režimu NLV, DNV nebo Beckham, propočítejte si obě možnosti.

Kde výnosy na východním pobřeží překonávají celostátní průměr

Města na pobřeží Costa Blanca a Costa Cálida, která trvale vykazují hrubé výnosy na úrovni města 6 % nebo více, mají společný profil: nižší vstupní ceny za metr čtvereční, celoroční nájemníci z řad expatů a nabídka s převahou bytů namísto vil.

Údaje místních realitních kanceláří (nejedná se o oficiální údaje Idealisty) řadí nejvýkonnější lokality do tohoto rozmezí:

• Torrevieja: hrubé výnosy kolem 6,0–7,0 %, poháněné celoročními důchodci ze severní Evropy a nabídkou s převahou bytů. Průměrná cena za m² kolem 2 300 € udržuje nízký jmenovatel. Prohlédněte si nabídky v Torrevieji.
• Punta Prima (oblast Torrevieja, jižně): hrubý výnos kolem 6,4 %. Vyšší turistický ruch, mírně vyšší nájmy.
• Benidorm: 6,0–8,0 % hrubého výnosu, nejvyšší na pobřeží Costa Blanca. Celoroční poptávka ze strany početné turistické základny + důchodců. Cenou, kterou za to zaplatíte, je město s velmi specifickým charakterem, které není pro každého kupujícího.
• Cabo de las Huertas (okraj města Alicante): kolem 5,3 %. Nižší než v Torrevieji kvůli převaze vil s vyššími cenami.
• Calpe: rozmezí 5,0–7,0 % v závislosti na zóně. Nábřeží si drží prémii, ale výnosy klesají; vnitrozemské a druhé linie si udržují 6 %+.
• Cartagena a Los Alcázares (Costa Cálida): údaje na úrovni města naznačují hrubý výnos kolem 6,0–7,0 %. Nižší vstupní ceny než na severní Costa Blanca + stabilní sezónní poptávka.

Města, která trvale NEDOSAHUJÍ celostátní hrubé výnosy 6,7 %: Denia, Javea a Moraira. Jejich průměrné ceny za m² jsou vyšší (3 300 €, 3 600 € a 3 800 € podle indexu Idealista z ledna 2026), což snižuje hrubý výnos, i když jsou nájmy vysoké. Tato města jsou vhodnější pro růst kapitálu a životní styl než pro peněžní výnos. Prohlédněte si nabídky na severním pobřeží Costa Blanca.

Kde je momentálně potenciál k růstu

V datech, která vidíme ve vlastním inventáři společnosti Wesna napájeném z MASA, se opakují dva vzorce.

Vzorec číslo jedna: levné byty v městech druhé řady u pláže. Dvoupokojový byt 200 m od pláže, požadovaná cena 170 000–220 000 €, celoroční dlouhodobý nájemník za 900–1 100 €. To dává hrubý výnos 5,5–6,5 %. Čistý výnos po odečtení nákladů a daně pro nerezidenty se pohybuje v rozmezí 2,5–3,5 %. Výhodou je likvidita. Nemovitosti v tomto cenovém pásmu se rychle prodávají, pokud byste je někdy potřebovali prodat.

Model č. 2: nemovitosti střední cenové kategorie v hlavních městech provincií. Město Murcia, Cartagena, Alicante mimo historické centrum. Vstupní cena 150 000–250 000 € za byt se 2 ložnicemi. Španělští nájemníci, delší smlouvy (3 až 7 let), menší fluktuace, méně starostí s správou. Hrubý výnos 6,5–7,5 %. Čistý výnos 3,0–4,0 %.

Co vynechat, pokud je vaším cílem hotovostní výnos: nabídka s převahou vil na prestižním pobřeží (Les Rotes v Denii, Cabo Roig v Orihuelě, Calpe u moře), prestižní nemovitosti v centru Madridu nebo Barcelony a luxusní novostavby. Tyto nemovitosti (někdy) zhodnocují, ale čisté výnosy zůstávají pod 4 %.

Poznámka k turistickým licencím. Krátkodobý pronájem na dovolenou (do 31 dnů) byl před rokem 2024 snadnou cestou k výnosům přes 8 %. Regionální moratorium ve Valencii na nové turistické licence VFT od roku 2024 tuto možnost pro většinu nových kupujících uzavřelo. Pokud nemovitost vašeho prodávajícího již má platnou licenci, licence se převádí. Pokud ne, počítejte pouze s dlouhodobým pronájmem a podle toho stanovte cenu výnosu.

Rizika, která je třeba zohlednit v ceně

• Regulace nájemného u stávajících smluv. Zvýšení nájemného u stávajících smluv je omezeno na IRAV (Referenční index nájemného za bydlení, zveřejňovaný INE), který v únoru 2026 činil +2,16 % meziročně. Nájemné u nových smluv se pohybuje volně. Pokud kupujete s existujícím nájemcem, zohledněte ve své prognóze limit IRAV.
• Daňová zátěž pro nerezidenty. Paušální sazba 24 % z příjmů z pronájmu, u většiny kategorií nelze odečíst výdaje. Skutečný daňový rozdíl mezi statusem rezidenta EU a nerezidenta představuje 5–15 procentních bodů z vašeho čistého výnosu.
• Vývoj hypotečních sazeb. Euribor se podle údajů Španělské centrální banky v 1. čtvrtletí 2026 ustálil kolem 2,2–2,5 %, což je výrazně pod vrcholem 3,7–4,0 % z konce roku 2023. Hypotéka pro nerezidenty má dnes úrok přibližně 3,5–4,2 %. Pokud využijete pákový efekt svého výnosu, je rozdíl mezi hrubým výnosem a úrokovou sazbou hypotéky nyní méně než 2 procentní body. Zmenšený.
• Směr politiky v oblasti turistických licencí. Regionální vláda ve Valencii naznačila další omezení v letech 2026 a 2027. Plánujte dlouhodobé pronájmy jako standardní řešení, nikoli jako nouzovou variantu.
• Riziko koncentrace likvidity. Koncentrovaná expozice vůči Torrevieji nebo Benidormu znamená koncentrovanou expozici vůči jedné skupině nájemníků. Pokud poptávka z Velké Británie nebo severní Evropy oslabí, tyto trhy to pocítí jako první.

Často kladené otázky

Jaký je realistický čistý výnos v roce 2026?

Pro nerezidentního majitele, který pronajímá dlouhodobě na pobřeží Costa Blanca, lze očekávat čistý výnos po zdanění ve výši 2,0–3,5 % u bytu se 2 ložnicemi zakoupeného za 170 000–260 000 EUR. Majitelé s bydlištěm v EU (NLV, DNV, rezidenti Beckham) si mohou odečíst většinu výdajů a platit 19 % místo 24 %, čímž se čistý výnos zvýší na 2,5–4,0 %. Jakoukoli agenturu, která slibuje čistý výnos 5 % a více, považujte za agenturu s krátkodobou licencí nebo za agenturu, která vám prodává hrubé číslo.

Proč je hlavní město Murcie španělským hlavním městem s nejvyšším výnosem?

Nižší vstupní ceny (€/m² výrazně pod celostátním průměrem) a silná základna domácích nájemníků. Poptávka ze strany zaměstnanců veřejného sektoru, místní univerzity a stabilního cestovního ruchu na pobřeží Costa Cálida udržuje vysokou obsazenost. Rozdíl mezi výnosově atraktivními vnitrozemskými hlavními městy a pobřežními městy s příjemným životním stylem je jasně patrný v čtvrtletní zprávě Idealisty.

Je investice do nemovitostí za účelem pronájmu na španělském pobřeží stále životaschopná?

Ano, pokud máte realistická očekávání. Rozpětí hrubého výnosu 6–7 % na jižní Costa Blanca (Torrevieja, Punta Prima) a Costa Cálida (hlavní město Murcie, Cartagena, Los Alcázares) přináší smysluplné dlouhodobé reálné výnosy, jakmile zohledníte zhodnocení nemovitosti. Neočekávejte, že krátkodobý cashflow bude financovat váš životní styl. Očekávejte vyváženou investici, kde příjmy z pronájmu pokryjí většinu nákladů na vlastnictví a daní.

Jaký je rozdíl mezi výnosy z dlouhodobého a krátkodobého pronájmu?

Krátkodobé (turistické) pronájmy historicky přinášely na severní Costa Blanca 8–10 % hrubého výnosu. Zmrazení vydávání turistických licencí ve Valencii od roku 2024 znemožnilo tuto cestu novým kupujícím bez zděděné licence. Dlouhodobé pronájmy dosahují hrubého výnosu kolem 6–7 %, ale přinášejí vztahy s jediným nájemcem, méně správy a nulovou expozici sezónní neobsazenosti. Dlouhodobý pronájem je cestou, kterou by si většina nerezidentních kupujících měla naplánovat v roce 2026.

Jak ovlivňuje Euribor mé rozhodnutí ohledně výnosu?

Levnější úvěry zvyšují částky, které mohou investoři zaplatit, což v průběhu času snižuje hrubé výnosy. Dnešní nižší Euribor snížil výnosy ze španělských rezidenčních nemovitostí z 7,3 % (1. čtvrtletí 2025) na 6,7 % (1. čtvrtletí 2026) podle údajů Španělské centrální banky a indexu Idealista. Pokud si dnes sjednáte hypotéku s pevnou úrokovou sazbou a sazby dále poklesnou, váš výnos z nákladů zůstane na úrovni, na které jste jej sjednali. Pokud se rozhodnete pro variabilní sazbu, může se vaše marže zlepšit, ale budete také vystaveni riziku růstu sazeb.

Prohlédněte si nemovitosti vhodné k pronájmu

Seznam nemovitostí z našeho portfolia s nejvyšším výnosem: byty v Torrevieji, oblast Punta Prima, byty v Los Alcázares, Cartagena a byty v Calpe (ve vnitrozemí a v druhé linii, nikoli u moře).

Pro kupující, kteří upřednostňují životní styl a porovnávají potenciál růstu kapitálu, jsou Denia, Javea a Moraira na nižší úrovni z hlediska výnosu, ale na vyšší z hlediska odolnosti a opětovného prodeje.

Pokud potřebujete pomoc s výpočtem čistého výnosu u konkrétní nemovitosti před podáním nabídky, kontaktujte nás a my vám s tím pomůžeme na základě vašeho daňového statusu, předpokladů ohledně hypotéky a cílové doby držení.

Autor: Oleg Fesechko, zakladatel Wesna Group.