Hypotéka ve Španělsku pro nerezidenty: které banky, jaké sazby a co opravdu chtějí

Krátká odpověď

Ano, cizinci bez španělského pobytu dostávají španělské hypotéky každý den. Španělské banky mají rozvinuté programy pro nerezidenty. Standard: 60 až 70 % hodnoty nemovitosti, fixní sazba kolem 3,5-4,5 % v roce 2026, splatnost až 30 let (někdy 25). Proces trvá 3 až 6 týdnů od prvního kontaktu po podpis.

Dlouhá odpověď níže: které banky, co chtějí a jak maximalizovat šance.

Rezident vs nerezident: klíčový rozdíl

Banky dělí dlužníky na dva koše:

• Rezident: bydlí ve Španělsku, má daňové rezidentství. Dostává až 80 % LTV a nejlepší sazby.
• Nerezident: bydlí v zahraničí, do Španělska občas přijíždí. Dostává 60-70 % LTV a sazbu o něco vyšší (~0,3-0,5 %).

Pokud čtete tohle, jste pravděpodobně nerezident. 30-40 % vlastních je vstupenka. Nelze obejít.

Které španělské banky půjčují nerezidentům

Prakticky všechny, ale s velmi odlišnou vstřícností a kvalitou anglického servisu:

Banka	Plusy	Minusy
BBVA	Anglický servis, rychlé předschválení	Přísný scoring OSVČ
Santander	Největší program pro nerezidenty	Kvalita poboček různá
CaixaBank	Ideální pro rezidenty EU	Méně flexibilní pro mimo EU
Sabadell	Vyjednatelné sazby, dobrá pro prémiové obchody	Pomalá bez kontaktu
ING España	Online, plně vzdálený proces	Strop LTV 60 % pro nerezidenty
Bankinter	Často nejlepší fixní sazby	Vybíraví

Reálné sazby a podmínky v roce 2026

Produkt	Typická sazba (nerezident)
Fixní, 25 let	3,6 - 4,4 %
Fixní, 30 let	3,8 - 4,7 %
Mixovaná (5 let fix, pak Euribor + marže)	3,4 - 4,0 % prvních 5 let
Plovoucí (Euribor + 0,9-1,4 %)	Nyní kolem 3,5-4 %

Většina nerezidentů volí fixní. Nechtějí nést současně kurzové a úrokové riziko.

Co banka skutečně chce

Splátka hypotéky + ostatní závazky nesmí překročit 30-35 % čistého měsíčního příjmu.

Pro splátku 1 200 €/měs potřebujete prokázat čistý příjem 3 500-4 000 €/měs.

Dokumenty

1. Kopie pasu (všechny použité strany)
2. NIE (pomáháme - viz náš průvodce NIE)
3. Daňové přiznání za 2 roky z vaší země (s úředním překladem)
4. Pracovní smlouva nebo registrace OSVČ (s překladem)
5. Výplatnice za 6 měsíců
6. Bankovní výpisy za 6 měsíců
7. Úvěrová zpráva z vaší země (ČNB / SOLUS v ČR)
8. Rezervační smlouva nebo nota simple
9. Odhad nemovitosti (zadává banka, platíte ~350 €)

Pro OSVČ a podnikatele: výpis z OR, daňová přiznání společnosti za 2 roky.

Proces a termíny

Týden	Co se děje
1	Úvodní hovor. Posíláme do 2-3 bank
2-3	Banky odpovídají s podmíněnými nabídkami
4	Banka zadává odhad. Platíte ~350 €
5	Závazná nabídka (FEIN, ekvivalent EU MFIN)
6	Povinná 10denní lhůta na rozmyšlenou
7	Podpis u notáře

Od "ano, chci tento byt" k podpisu: 6-7 týdnů.

Reálný příklad

Český IT konzultant ve věku 42 let, OSVČ s 5letou historií, chce byt za 290 000 € v Ruzafě jako investici.

Detail	Hodnota
Cena bytu	290 000 €
LTV	65 % (nerezident OSVČ)
Výše úvěru	188 500 €
Vlastní	101 500 € + ~33 000 € poplatky = 134 500 €
Sazba (fix 25)	4,1 %
Splátka	1 010 €
Potřebný příjem	3 000 €/měs (má 4 200 €)

Předschválení od BBVA za 6 dní, podpis ve 7. týdnu.

Časté důvody zamítnutí

Důvod	Řešení
Příjem ve volatilní měně	Ukázat 2 roky stabilní konverze
OSVČ kratší než 2 roky	Počkat na 2 plné fiskální roky
Stávající hypotéka doma	Doložit, že celkové zatížení zůstává pod 35 %
Nejasný původ prostředků	Notářské prohlášení účetního/banky
Příliš levná nemovitost (<80 000 €)	Minimální úvěr u většiny bank 50 000 €

Banka nebo bróker hipotecario

Broker podává do 5-10 bank paralelně, vyjednává podmínky, bere 1-2 % úvěru až po uzavření. U většiny nerezidentů se vyplatí.

FAQ

Mohu zafixovat sazbu před výběrem bytu? Ano, "pre-aprobación" platí 3 měsíce.

Vnucuje banka dodatečné produkty? Ano, životní a domovní pojištění jsou standardem.

Mohu hypotéku splatit dřív? Ze zákona až 25 % ročně bez sankce.

Pustí mě banka pronajímat? Dlouhodobý pronájem ano, krátkodobý Airbnb vyžaduje obecní licenci.

"Euroúvěr" když vydělávám v jiné měně? Berete na sebe kurzové riziko.

Co děláme my

Uzavřeli jsme 100+ hypoték pro nerezidenty. Při spolupráci:

1. 15minutový hovor pro předkvalifikaci
2. Posíláme spis do 2-3 nejvhodnějších bank
3. Překládáme dokumenty (soudní překladatelé)
4. Doprovázíme na schůzku v bance i k notáři

Napište na info@wesnagroup.com nebo si vyberte byt z katalogu.